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L’accertamento del diritto di servitù di passaggio

Ai fini della configurabilità di un diritto di servitù a carico di un bene immobile in proprietà comune e a favore di altro bene immobile in proprietà esclusiva di uno dei comproprietari del primo, è necessario svolgere una indagine in concreto al fine di verificare se l’esercizio del diritto sul fondo servente da parte del contitolare dello stesso rientro, o meno, nei limiti delle prerogative del comproprietario.

La vicenda aveva preso le mosse dalla domanda di accertamento del diritto di servitù di passaggio da parte dell’attore sul terreno del convenuto; in particolare, l’attore esponeva di aver acquistato un appartamento con annesso diritto di comproprietà su un’area scoperta e di essere transitato per un determinato periodo di tempo, in base al proprio titolo di acquisto, attraverso un cancello che era stato poi chiuso dal convenuto.


Orbene, al di là delle vicende processuali, gli ermellini, giunta innanzi a loro la questione, hanno ricordato che ai fini di ipotizzare la costituzione di un diritto reale di servitù a favore del fondo di proprietà esclusiva ed a carico di quello in proprietà comune occorre la manifestazione, in concreto, di una signoria di fatto tale da alterare la naturale destinazione del secondo, per asservirlo, in tutto o in parte, a vantaggio del primo.

Si è infatti affermato, in materia di condominio, che ove ciascun condomino utilizzi le cose, gli impianti ed i servizi comuni nel rispetto della loro destinazione, egli ne gode in virtù e per effetto del proprio diritto di condominio, ma, se delle cose stesse gode secondo una destinazione diversa, è nella facoltà degli altri partecipanti alla comunione impedire tale forma abusiva di godimento, ovvero consentirla espressamente, con la ulteriore conseguenza che, riconosciuto al condomino, con carattere definitivo, il diritto di godere delle cose degli impianti e dei servizi comuni in modo diverso da quello consentito dalla loro specifica destinazione, e qualora tale godimento si risolva in un peso imposto su di esse a vantaggio di un piano o di una porzione di piano di proprietà esclusiva, tale diritto deve qualificarsi come vera e propria servitù prediale costituita su di una cosa comune a vantaggio di un piano o di una porzione di piano dell’edificio.

Se quindi da un lato, e in linea generale, non può applicarsi il principio per cui nemini res sua servit al rapporto tra bene in proprietà comune e bene in proprietà esclusiva, poiché l’intersoggettività del rapporto è data dal concorso degli altri titolari del fondo servente, occorre sempre, dall’altro lato, una indagine in concreto al fine di verificare se effettivamente l’utilizzazione del bene comune che venga fatta dal comproprietario di esso rientri, o meno, nei limiti del libero esercizio del diritto di comproprietà, potendosi ritenere costituito solo nella seconda ipotesi un diritto di servitù a carico del fondo in comune e a favore di quello in proprietà esclusiva.

La Corte ha poi chiosato affermando che ai fini della configurabilità di un diritto di servitù a carico di un bene immobile in proprietà comune e a favore di altro bene immobile in proprietà esclusiva di uno dei comproprietari del primo, è necessario svolgere una indagine in concreto al fine di verificare se l’esercizio del diritto sul fondo servente da parte del contitolare dello stesso rientri, o meno, nei limiti delle prerogative del comproprietario; solo quando tale limite sia superato, infatti, è possibile configurare un diritto in re aliena, ai cui fini l’intersoggettività del rapporto è assicurata dalla presenza di contitolari del fondo servente diversi da quello del fondo dominante.

Cass. civ., Sez. II, 9 ottobre 2020, n. 21858/o.

Redazione A-I.it Avvocati Associati

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