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Alloggio del portiere: chi paga le spese per la sua conservazione?

Ove l’alloggio del portiere non sia più destinato ad uso condominiale, si applica ad esso la disciplina della comunione in generale e i partecipanti alla comunione devono perciò contribuire alle spese necessarie per la conservazione ed il godimento del bene, ivi comprese quelle, come nella fattispecie per cui è causa, occorrenti per la riparazione del lastrico solare che ad esso funge da copertura, ai sensi dell’art. 1126 c.c., in proporzione al solo valore millesimale dell’unità sita nella colonna sottostante al lastrico.

Due condomini avevano impugnato una delibera assembleare, ai sensi dell’art. 1137 c.c., in relazione ad un punto per loro controverso, le spese di riparazione della terrazza di proprietà condominiale.


Tuttavia sia il giudice di primo grado che la Corte d’Appello successivamente adita avevano respinto le loro doglianze, ritenendo che la terrazza oggetto dei lavori di manutenzione svolgesse funzione di copertura dell’edificio condominiale, nel quale è ubicato l’ex alloggio del portiere, di proprietà condominiale, attualmente adibito a studio legale, cosa che giustificava dunque l’obbligo di partecipare alla spesa, nei limiti di due terzi di cui all’art. 1126 c.c., in capo a tutti condomini.


Giunta all’attenzione della Corte di Cassazione, la questione ha visto la medesima conclusione, con il rigetto del gravame presentato dai condomini.


I giudici hanno in primo luogo ricordato che l’art. 1126 c.c., obbligando a partecipare alla spesa relativa alle riparazioni del lastrico solare di uso esclusivo, nella misura di due terzi, tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, si riferisce a coloro ai quali appartengono unità immobiliari di proprietà individuale comprese nella proiezione verticale del manufatto da riparare o ricostruire, alle quali, pertanto, esso funge da copertura, con esclusione dei condomini ai cui appartamenti il lastrico stesso non sia sovrapposto. L’obbligo di partecipare alla ripartizione dei cennati due terzi della spesa non deriva, quindi, dalla sola, generica, qualità di partecipante del condominio, ma dall’essere proprietario di un’unità immobiliare compresa nella colonna d’aria sottostante alla terrazza o al lastrico oggetto della riparazione.

Del resto, è pressoché inevitabile che la terrazza a livello o il lastrico di uso esclusivo coprano altresì una o più parti che siano comuni a tutti i condomini, e non solo quelli della rispettiva ala del fabbricato, come, ad esempio, il suolo su cui sorge l’edificio, la facciata, le fondazioni, ma se bastasse ciò per chiamare a concorrere alle spese del bene di copertura tutti i condomini, l’art. 1126 c.c. non avrebbe alcuna pratica applicazione. Anche, ad esempio, per le scale o per gli impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, l’art. 1123 c.c., comma 3, prevede che le spese restino a carico del solo gruppo dei condomini (e, cioè, dei proprietari degli appartamenti siti nell’edificio) che ne trae utilità: altrimenti, poiché le scale o gli impianti di una parte soltanto del fabbricato sono pure mezzi che danno utilità a parti comuni a tutti i condomini (come il tetto, il cortile unico, la facciata, ecc.), identicamente tutti i condomini dovrebbero sostenere le spese nelle ipotesi di cosiddetto condominio parziale.


La Corte ha dunque chiosato asserendo che allorché l’alloggio del portiere non sia più destinato ad uso condominiale, si applica ad esso la disciplina della comunione in generale e i partecipanti alla comunione devono perciò contribuire alle spese necessarie per la conservazione ed il godimento del bene, ivi comprese quelle, come nella fattispecie per cui è causa, occorrenti per la riparazione del lastrico solare che ad esso funge da copertura, ai sensi dell’art. 1126 c.c., in proporzione al solo valore millesimale dell’unità sita nella colonna sottostante al lastrico.


Cass. civ., Sez. VI, 22 novembre 2021, n. 35957


Redazione A-I.it Avvocati Associati

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