Amministratore di condominio: revoca e risarcimento del danno
L’amministratore di condominio, in ipotesi di revoca deliberata dall’assemblea prima della scadenza del termine previsto nell’atto di nomina, ha diritto, oltre che al soddisfacimento dei propri eventuali crediti, altresì al risarcimento dei danni.
L’amministratore di un condominio aveva citato in giudizio quest’ultimo per sentirlo condannare al pagamento in suo favore non solo di quanto a lui spettante, ma anche al risarcimento del danno da lui patito. In particolare, l’attore, con incarico annuale, era stato poi revocato anzi tempo ed il condominio aveva ritenuto che a lui spettasse solo il saldo del compenso fino all’esaurimento del rapporto e non anche il risarcimento del danno, ai sensi dell’art. 1725 c.c., essendo questa norma inapplicabile al recesso in materia di professioni intellettuali, disciplinato, piuttosto, dall’art. 2237 c.c..
La Corte di Cassazione, cui nel mentre la vicenda era giunta, ha invece accolto le doglianze dell’amministratore.
Gli effetti della revoca dell’incarico di amministratore di condominio non possano trovare la loro disciplina nella fattispecie di cui all’art. 2237 c.c., la quale regola, invero, il recesso del cliente nel contratto di prestazione d’opera intellettuale.
Il contratto tipico di amministrazione di condominio, il cui contenuto è essenzialmente dettato negli artt. 1129,1130 e 1131 c.c., non costituisce prestazione d’opera intellettuale, e non è perciò soggetto alle norme che il codice civile prevede per il relativo contratto, atteso che l’esercizio di tale attività non è subordinata – come richiesto dall’art. 2229 c.c., all’iscrizione in apposito albo o elenco, quanto (e ciò peraltro soltanto a far tempo dall’entrata in vigore dell’art. 71-bis disp. att. c.c., introdotto dalla L. n. 220 del 2012) al possesso di determinati requisiti di professionalità ed onorabilità, e rientra, piuttosto, nell’ambito delle professioni non organizzate in ordini o collegi, di cui alla L. 14 gennaio 2013, n. 4.
Per altro, al contratto di amministrazione di condominio, al di là dello statuto dei poteri e degli obblighi esplicitamente dettato negli artt. 1129,1130 e 1131 c.c., può trovare residuale applicazione la disciplina in tema di contratto di mandato.
L’art. 1129 c.c. prevede che l’incarico dell’amministratore, della durata di un anno, può essere revocato in ogni tempo dall’assemblea. La previsione della revocabilità ad nutum da parte dell’assemblea conferma la assimilabilità al mandato del rapporto intercorrente tra condominio ed amministratore e, conseguentemente, il carattere fiduciario dell’incarico. Trattandosi, peraltro, di mandato che si presume oneroso conferito per un tempo determinato, se la revoca è fatta prima della scadenza del termine di durata previsto nell’atto di nomina, l’amministratore ha diritto, oltre che al soddisfacimento dei propri eventuali crediti, altresì al risarcimento dei danni, proprio in applicazione dell’art. 1725 c.c., comma 1, salvo che ricorra a fondamento della medesima revoca una giusta causa, indicativamente ravvisabile tra quelle che giustificano la revoca giudiziale dello stesso incarico.
E’ infatti da ritenere che l’art. 1129 c.c, si preoccupa unicamente di far salvo il potere di revoca dell’assemblea, senza tuttavia regolarne gli effetti, il che non esonera l’interprete dal far uso di quelle norme analoghe che, a proposito della revoca ante tempus, differenziano le conseguenze avendo riguardo alla sussistenza, o meno, della giusta causa di recesso (art. 1725 c.c., comma 1, appunto, ma anche art. 2383 c.c., comma 3).
Per tali ragioni, i giudici della Corte di Cassazione hanno concluso affermando che l’amministratore di condominio, in ipotesi di revoca deliberata dall’assemblea prima della scadenza del termine previsto nell’atto di nomina, ha diritto, oltre che al soddisfacimento dei propri eventuali crediti, altresì al risarcimento dei danni, in applicazione dell’art. 1725 c.c., comma 1, salvo che sussista una giusta causa, indicativamente ravvisabile tra quelle che giustificano la revoca giudiziale dello stesso incarico.
Cass. civ., Sez. II, 19 marzo 2021, n. 7874
Redazione A-I.it Avvocati Associati
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