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Ascensore già esistente: chi paga la manutenzione?

Le spese relative alla manutenzione e ricostruzione dell’ascensore già esistente vanno ripartite ai sensi dell’art. 1124 c.c., poiché, trattandosi di mezzo indispensabile per accedere al tetto e al terrazzo di copertura, riveste la qualità di parte comune.

Queste le conclusioni cui è giunta la Corte di Cassazione in una vicenda che aveva visto un condomino, proprietario di un locale posto al piano terra ed avente unico accesso dalla via pubblica, dolersi del riparto delle spese di sostituzione dell’impianto di ascensore; orbene, mentre il giudice di primo grado aveva accolto la domanda dell’attore, la Corte d’Appello, al contrario, aveva dato seguito al gravame del condominio, riformando così la sentenza di primo grado.

In particolare, i giudici di secondo grado, dopo aver sconfessato il decisum del tribunale, che aveva qualificato nulla, anziché meramente annullabile, la delibera di ripartizione delle spese, ha evidenziato che il vigente regolamento contrattuale del condominio prevede l’appartenenza dell’ascensore “in comproprietà pro indiviso ed indivisibile” a tutti i proprietari di unità immobiliari, ponendo a loro carico in proporzione dei rispettivi valori delle singole porzioni le spese per il rinnovamento o la manutenzione straordinaria dell’impianto di ascensore – stabilendosi, al contrario, l’esonero dall’obbligo di contribuzione per le spese ordinarie dell’ascensore per i condomini che non possono servirsene. Per tale motivo, la Corte aveva considerato la delibera pienamente valida.

Il condomino ricorreva dunque per Cassazione, denunciando, tra le altre cose, la violazione e falsa applicazione dell’art. 1117 c.c., nonché del regolamento di condominio.

La Corte, nel disattendere tuttavia le doglianze del ricorrente, ha ricordato che, a differenza dell’installazione ex novo di un ascensore in un edificio in condominio, le cui spese vanno suddivise secondo l’art. 1123 c.c., ossia proporzionalmente al valore della proprietà di ciascun condomino, quelle relative alla manutenzione e ricostruzione dell’ascensore già esistente vanno ripartite ai sensi dell’art. 1124 c.c.. Stante l’identità di ratio delle spese di manutenzione e di ricostruzione delle scale ex art. 1124 c.c. e delle spese relative alla conservazione e alla manutenzione dell’ascensore già esistente, deve dirsi che, al pari delle scale, l’impianto di ascensore, in quanto mezzo indispensabile per accedere al tetto ed al terrazzo di copertura, riveste la qualità di parte comune – del resto, dopo la L. n. 220/2012, esso è espressamente elencato nell’art. 1117, n. 3, c.c. – anche relativamente ai condomini proprietari di negozi o locali terranei con accesso dalla strada, poiché pure tali condomini ne fruiscono, quanto meno in ordine alla conservazione e manutenzione della copertura dell’edificio, con conseguente obbligo gravante anche su detti partecipanti, in assenza di titolo contrario, di concorrere ai lavori di manutenzione straordinaria ed eventualmente di sostituzione dell’ascensore, in rapporto ed in proporzione all’utilità che possono in ipotesi trarne.

Cass., 27 settembre 2018, n. 23222

Redazione A-I.it Avvocati Associati in Italia

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