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Assemblea di condominio: l’obbligo di preventiva informazione

L’obbligo di preventiva informazione dei condomini in ordine al contenuto degli argomenti posti all’ordine del giorno dell’assemblea risponde alla finalità di far conoscere ai convocati l’oggetto essenziale dei temi da esaminare.


Queste le conclusioni della Corte di Cassazione al termine di una vicenda di natura condominiale, che aveva preso le mosse dall’impugnazione di una delibera assembleare con cui era stato approvato il consuntivo; nella specie, l’attore si doleva del fatto che tale bilancio non era stato comunicato prima dell’assemblea.

Orbene, mentre in primo grado la domanda tesa all’annullamento della delibera veniva respinta, non così in Corte d’Appello, per la quale, invece, il bilancio dovesse essere comunicato preventivamente alla società, essendo altrimenti leso il diritto ad avere l’informativa generica con riferimento a quanto oggetto di assemblea, non potendo sopperire il successivo invio dell’atto, unitamente alla delibera di approvazione, dovendosi osservare l’obbligo di informazione in via preventiva e non successiva, osservando infine che i precedenti di legittimità richiamati dal Supercondominio si riferivano alla richiesta di documentazione ulteriore, finalizzata a chiarire e a giustificare le singole poste le poste di bilancio, non certo al bilancio in sé.

Infine, gli ermellini hanno sovvertito ancora una volta l’esito della vicenda giudiziaria, accogliendo il gravame presentato dal condominio.

La Corte, in particolare, ha anzitutto ricordato che, in linea generale, ai sensi dell’art. 1131 c.c., l’amministratore, potendo essere convenuto nei giudizi relativi alle parti comuni ed essendo però tenuto a dare notizia all’assemblea della citazione e del provvedimento che esorbiti dai suoi poteri, ai sensi dell’art. 1131 c.c., commi 2 e 3, può costituirsi in giudizio ed impugnare la sentenza sfavorevole senza la preventiva autorizzazione assembleare, ma deve, in tale ipotesi, ottenere la necessaria ratifica del suo operato da parte dell’organo collegiale, per evitare la pronuncia di inammissibilità dell’atto di costituzione o di impugnazione.

Tale principio riguarda – tuttavia – solo le liti che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore ai sensi dell’art. 1131 c.c., commi 2 e 3, non anche le controversie relative alle materie indicate dall’art. 1130 c.c. In particolare, nel compito di eseguire le Delib.zioni dell’assemblea dei condomini, affidato all’amministratore dall’art. 1130 c.c., n. 1, – per il cui espletamento nel successivo art. 1131 gli è riconosciuta la rappresentanza in giudizio del condominio – è implicitamente ricompreso sia quello di difendere la validità delle delibere in relazione alla regolarità delle assemblee in cui le stesse furono adottare, sia quello di sostenere l’avvenuta dimostrazione documentale della regolarità dei conti sottoposti all’esame dei condomini dalla quale sia derivata l’approvazione dei bilanci.

Infine, la Cassazione ha affermato che l’obbligo di preventiva informazione dei condomini in ordine al contenuto degli argomenti posti all’ordine del giorno dell’assemblea risponde alla finalità di far conoscere ai convocati, sia pure in termini non analitici e minuziosi, l’oggetto essenziale dei temi da esaminare, in modo da consentire una partecipazione consapevole alla discussione e alla relativa deliberazione.

Non è quindi configurabile un obbligo, per l’amministratore condominiale, di allegare all’avviso di convocazione anche i documenti giustificativi o i bilanci da approvare, non venendo affatto pregiudicato il diritto alla preventiva informazione sui temi in discussione, fermo restando che ad ognuno dei condomini è riconosciuta la facoltà di richiedere, anticipatamente e senza interferire sull’attività condominiale, le copie dei documenti oggetto di (eventuale) approvazione. Ove tale richiesta non sia stata avanzata, il singolo condomino non può invocare l’illegittimità della successiva delibera di approvazione per l’omessa allegazione dei documenti contabili all’avviso di convocazione dell’assemblea, ma può impugnarla per motivi che attengano esclusivamente alla modalità di approvazione o al contenuto delle decisioni assunte.

Cass. civ., Sez. II, 5 ottobre 2020, n. 21271

Redazione A-I.it Avvocati Associati

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