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Condominio: a chi appartengono i balconi?

In tema di condominio, i balconi non costituiscono parti comuni dell’edificio, ma devono considerarsi appartenenti esclusivamente al proprietario dell’unità immobiliare corrispondente, della quale costituiscono naturale prolungamento e pertinenza.


Nella vicenda de qua, un con dominio aveva impugnato una delibera assembleare con la quale era stato approvato il criterio di riparto del piano preventivo nonché del piano consuntivo dei lavori di straordinaria manutenzione dei solai e lastrici nonché delle facciate e dei balconi.

Nella specie, l’attore sosteneva che, tra le altre cose, in relazione alla ripartizione delle spese dei lavori di straordinaria manutenzione riguardante i “balconi aggettanti“, questi, per definizione, costituiscono solo un prolungamento dell’appartamento dal quale protendono e rientrano quindi nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono. Ne deriverebbe che le spese di riparazione avrebbero dovuto gravare solo sugli stessi proporzionalmente al valore della proprietà di ciascuno e non su tutti i condomini.

Il tribunale, nell’accogliere l’istanza del condomino, ha ricordato che i balconi – essendo elementi accidentali, privi di funzione portante rispetto alla struttura del fabbricato e non essendo destinati all’uso comune, ma soltanto all’uso e godimento di una parte dell’immobile oggetto di proprietà esclusiva – non costituiscono parti comuni dell’edificio, ma devono considerarsi appartenenti esclusivamente al proprietario dell’unità immobiliare corrispondente, della quale costituiscono naturale prolungamento e pertinenza.

Nei balconi possono – eventualmente – anche ricorrere elementi decorativi (quali il rivestimento della fronte o della parte sottostante della soletta, frontalini e pilastrini) che costituiscano un ornamento della facciata, assimilabili, per tale loro funzione – ai sensi dell’art. 1117 c.c. – alle parti comuni dell’edificio; però non solo la individuazione di tali elementi ma anche la loro funzione architettonica e il conseguente regime di appartenenza (condominiale se assolvano prevalentemente alla funzione di rendere esteticamente gradevole l’edificio, di pertinenza dell’appartamento di proprietà esclusiva quando servono solo al decoro di quest’ultimo) non possono definirsi in astratto, ma devono essere effettuati in concreto, caso per caso, in base al criterio della loro funzione prevalente.

Per altro, i balconi aggettanti, costituendo un “prolungamento” della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa e che soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si debbono considerare beni comuni a tutti, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole.

Trib. Roma, Sez. V, 7 gennaio 2020, n. 125

Redazione A-I.it Avvocati Associati

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