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Condominio: spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni

Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, indicate nell’art. 1117 c.c., per la loro funzione necessaria all’uso collettivo, sono assoggettate alla ripartizione in misura proporzionale al valore delle singole proprietà esclusive, salvo diversa convenzione; se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese vanno ripartite in proporzione dell’uso che ciascun condomino può farne; le spese relative alla cosa che in alcun modo, per ragioni strutturali o attinenti alla sua destinazione, possano servire ad uno o più condomini non vanno poste a carico di quest’ultimi.

Il giudizio traeva origine dall’impugnazione della delibera condominiale proposta da un medico nei confronti del condominio nel quale risiedeva, avente ad oggetto l‘approvazione dei criteri di ripartizione delle spese concernenti la progettazione e l’esecuzione dei lavori di adeguamento delle autorimesse interrate al fine dell’adeguamento alla normativa antincendi.


L’attore, nella specie, si doleva della violazione dell’art. 1120 c.c. in relazione al quorum costitutivo in quanto, trattandosi di innovazioni, avrebbero dovuto essere approvate con un numero di voti che rappresentasse i due terzi del valore dell’edificio; rilevò che, trattandosi di spesa molto gravosa, i condomini che non intendevano trarre vantaggio dovevano essere esonerati dalle spese; in via subordinata chiese che, trattandosi di spese relative a cose destinate a servire i condomini in misura diversa, la ripartizione avvenisse sulla base dell’uso che ciascuno poteva farne sicché non essendo ella proprietaria di autorimessa avrebbe dovuto essere totalmente esonerata.


Le corti di merito avevano tuttavia rigettato le istanze del condomino, sostenendo che i lavori di adeguamento, pur avendo apportato importanti modifiche ai piani interrati e seminterrati, ove erano ubicati i boxes, non costituivano innovazioni ai sensi dell’art. 1120 c.c. in quanto non avevano modificato la cosa comune o mutato la sua destinazione, ma ne avevano potenziato il godimento rendendola più sicura.


Non così la Corte di Cassazione che ha invece accolto il ricorso del medico.


I giudici hanno ricordato che in materia di spese condominiali, la ripartizione delle spese è basata sul principio di proporzionalità.


Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, indicate nell’art. 1117 c.c., per la loro funzione necessaria all’uso collettivo, sono assoggettate alla ripartizione in misura proporzionale al valore delle singole proprietà esclusive, salvo diversa convenzione.


Se le cose comuni sono destinate a servire i condomini di un edificio in misura diversa, le spese, a norma dell’art. 1223 c.c., comma 2, vanno ripartite in misura proporzionale all’uso che ogni condomino può farne, salvo eventuali accordi, approvati all’unanimità dei condomini, con cui si preveda la ripartizione in misura proporzionale ai millesimi di proprietà.


La distinzione delle spese secondo il criterio della funzione, accolto dall’art. 1104 c.c., riguarda anche il condominio negli edifici, in quanto anche nel condominio l’art. 1123 c.c. prevede l’imputazione e la ripartizione di esse avuto riguardo al fondamento ed alla funzione. I contributi per la conservazione si ascrivono sempre in ragione della appartenenza e si dividono in proporzione alle quote indipendentemente dal vantaggio soggettivo espresso dalla destinazione delle parti a servire in misura diversa; le spese per l’uso, le quali hanno origine dal godimento soggettivo e personale, tenuto conto appunto della funzione e del fondamento si suddividono in proporzione all’uso e, quindi, della misura di esso.


Le spese previste dall’art. 1123 c.p.c., comma 1, sono state ricondotte nella categoria delle obbligazioni propter rem, nelle quali il nesso immediato tra l’obbligo e la res non è modificato dalla interferenza di nessun elemento soggettivo. Per conseguenza, il quantum resta sempre commisurato alla proporzione espressa dalla quota che, per determinazione normativa, esprime la misura della appartenenza. Il contributo riflette quindi l’estensione dell’oggetto del diritto, da cui l’obbligazione ha origine, al cui pagamento nessun condomino può sottrarsi, neppure rinunziando alla comproprietà sulla cosa comune stessa.


L’art. 1123 c.c., comma 1 soggiunge che la partecipazione a ciascuna spesa debba essere proporzionata al godimento che ogni condomino può trarre dalla cosa comune.


L’obbligazione di concorrere alle spese in relazione all’uso, da intendersi in senso soggettivo ma in relazione alla destinazione del bene ai condomini in misura diversa, implica che il condomino non è tenuto a sopportare le spese relative alla cosa che in alcun modo, per ragioni strutturali o attinenti alla sua destinazione, possano arrecargli utilità.


Il criterio della ripartizione delle spese in relazione all’uso trova ulteriore regolamentazione nell’ipotesi di condominio parziale, configurabile ex lege tutte le volte in cui un bene risulti, per le sue obbiettive caratteristiche strutturali e funzionali, destinato oggettivamente al servizio e/o al godimento, in modo esclusivo, di una parte soltanto dell’edificio in condominio. In tal caso, i partecipanti al gruppo non hanno il diritto di partecipare all’assemblea relativamente alle cose di cui non hanno la titolarità e, conseguentemente non concorrono alle spese se dalle cose indicate dall’art. 1117 c.c. (scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte del fabbricato) essi non ne traggano utilità, salva diversa attribuzione per titolo.


Cass. civ., Sez. II, 8 settembre 2021, n. 24166


Redazione A-I.it Avvocati Associati

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