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Condominio: impianto centralizzato e distacco

Il regolamento condominiale, se contrattuale, può vietare la rinuncia all’uso ossia il distacco dell’impianto del singolo condomino da quello centralizzato, non essendo tale divieto in contrasto con la disciplina legale (ancorché derogabile) dell’uso della cosa comune.


Una coppia, nella vicenda in esame, aveva citato in giudizio il condominio nel quale abitavano poiché, dopo aver proceduto al distacco degli immobili di loro proprietà dall’impianto centralizzato del riscaldamento, l’assemblea aveva poi deliberato di non autorizzare detto distacco, invitando il condomino a ripristinare l’allaccio all’impianto condominiale.

Il tribunale, che ha accolto la domanda degli attori, annullando la delibera in questione, ha ricordato che in tema di condominio negli edifici, tra le spese indicate dall’art. 1104 c.c., soltanto quelle per la conservazione della cosa comune costituiscono obbligazioni “propter rem” in ordine alle le quali il condomino non vi si può sottrarre. Invece quelle sostenute per il godimento delle cose comuni, avendo altra natura, possono diversamente legittimamente essere unilateralmente rinunciate.

Così, in seguito a rinuncia al riscaldamento condominiale operata dal singolo condomino mediante il distacco del proprio impianto dalle diramazioni dell’impianto centralizzato, può venir meno l’obbligo di contribuzione alle spese per l’uso purché l’interessato dimostri che, dal suo operato, non derivino né aggravi di spese per coloro che continuano a fruire dell’impianto né squilibri termici pregiudizievoli per la regolare erogazione del servizio.

In tal caso il condomino rinunciante mentre è esonerato, in applicazione del principio contenuto nell’art. 1123, co. 2, c.c., dal dover sostenere le spese (relative al combustibile) per l’uso del servizio centralizzato ove non ne tragga alcun godimento è invece, obbligato (stante l’inderogabilità, ex art. 1138, ultimo comma, della disposizione di cui all’art. 1118,2º comma, c.c.) a sostenere le spese di conservazione e manutenzione dell’impianto comune di riscaldamento centralizzato.

Tale legittima rinuncia al riscaldamento centralizzato (con i limiti e gli effetti suddetti) non è però consentita in presenza di un divieto contenuto nel regolamento condominiale di natura contrattuale che, mentre non può derogare alle disposizioni richiamate dall’art. 1138 ultimo comma c.c. e non può menomare i diritti che ai condomini derivano dalla legge, dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, ben può, invece, derogare alle disposizioni legali non dichiarate inderogabili.

Con la conseguenza che il regolamento condominiale, se contrattuale, mentre non può consentire la rinuncia all’uso dell’impianto centralizzato di riscaldamento laddove sia mirato all’esonero dall’obbligo del contributo per le spese di conservazione e manutenzione di detto impianto, ben può invece vietare la rinuncia all’uso ossia il distacco dell’impianto del singolo condomino da quello centralizzato, non essendo tale divieto in contrasto (anzi in sintonia) con la disciplina legale (ancorché derogabile) dell’uso della cosa comune.

Tali limitazioni non possono invece essere dettate da un regolamento non contrattuale che non può incidere sui diritti dei partecipanti (in senso restrittivo o ampliativo con effetti sul riparto delle spese) ma solo regolamentare le modalità d’uso delle cose comuni e l’organizzazione ed il funzionamento dei servizi condominiali.

Trib. Roma, Sez. V, 14 gennaio 2020, n. 731

Redazione A-I.it Avvocati Associati

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