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Condominio e innovazioni

La realizzazione di un’innovazione nelle unità del condominio concerne un’opera di trasformazione che incide sull’essenza della cosa comune, modificandone l’originaria funzione; è dunque necessaria una deliberazione assembleare.

Nella vicenda de qua, la Corte d’Appello, nel ribaltare la sentenza di primo grado e nell’accogliere il gravame di un condominio, condannava due condomini al ripristino dello stato dei luoghi oggetto di causa; nella specie i due appellati avevano realizzato un negozio con autonomo accesso attraverso la scala esterna di muratura.

I convenuti, dunque, ricorrevano per Cassazione, dolendosi, tra le altre cose, della violazione e falsa applicazione dei principi previsti dall’art. 1138 c.c., con riferimento all’art. 3 del regolamento condominiale che avrebbe invece consentito la possibilità di svolgere attività commerciali nello stabile condominiale.

Secondo gli ermellini, tuttavia, il motivo è infondato poiché, diversamente da quanto sostenuto dai ricorrenti, l’assunto posto a fondamento della decisione impugnata non è il divieto di esercitare attività commerciale, bensì il divieto di modificare la destinazione abitativa degli appartamenti senza il dovuto rispetto delle maggioranze assembleari richieste dalle disposizioni normative e regolamentari.

Per altro, i giudici di secondo grado, ha sottolineato la Cassazione, avevano correttamente qualificato l’intervento posto in essere come innovazione di cui all’art. 1120 c.c., che si distingue dalle modificazioni disciplinate dall’art. 1102 c.c., sia dal punto di vista oggettivo, che da quello soggettivo. Sotto il profilo oggettivo, infatti, la prima consiste in un’opera di trasformazione, che incide sull’essenza della cosa comune, alterandone l’originaria funzione e destinazione, mentre la seconda si inquadra nelle facoltà riconosciute al condomino, con i limiti indicati nello stesso art. 1102 c.c., per ottenere la migliore, più comoda e razionale utilizzazione della cosa.

Per quanto concerne, poi, l’aspetto soggettivo, nell’innovazione rileva l’interesse collettivo di una maggioranza qualificata, espresso con una deliberazione dell’assemblea, elemento che invece difetta nella modificazione, che non si confronta con un interesse generale, bensì con quello del singolo condomino, al cui perseguimento è rivolta. Nel caso di specie, si realizza un mutamento di destinazione che incide sulla fruizione del bene e riverbera soggettivamente sull’interesse collettivo a mantenere o meno le destinazioni originarie delle varie unità di cui è composto il condominio e che giustifica pertanto il passaggio attraverso la deliberazione assembleare.

La Cote dunque non ha potuto far altro che rigettare il gravame a lei presentato.

Cass., 5 giugno 2019, n. 15265

Redazione A-I.it Avvocati Associati

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