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Condominio: illegittime le modifiche strutturali da parte di un solo condomino

La costruzione da parte di un condomino di un torrino che contiene una scala a chiocciola e crea un accesso diretto riservato costituisce una modifica strutturale del terrazzo rispetto alla sua primitiva configurazione e dà luogo all’assoggettamento ad un uso estraneo a quello originario comune, che viene soppresso.


Nella vicenda in esame, una condomina, citata in giudizio dal condominio nell’ambito del quale risiedeva, era stata condannata dal giudice di primo grado a rimuovere un torrino in muratura realizzato sulla terrazza dell’edificio condominiale, torrino che consisteva in una scala a chiocciola interna che consentiva l’accesso diretto alla terrazza dall’appartamento di proprietà della convenuta e che recava un mutamento materiale della struttura della terrazza condominiale, imponendo su di essa una servitù a vantaggio della proprietà esclusiva sottostante, senza che vi fosse il necessario consenso di tutti i condomini.


Alle medesime conclusioni era poi giunta la Corte d’Appello, che aveva respinto il gravame della condomina e dello stesso parere si è anche mostrata infine la Corte di Cassazione.


I giudici hanno infatti ricordato che la nozione di pari uso della cosa comune, cui fa riferimento l’art. 1102 c.c., seppur non vada intesa nel senso di uso identico e contemporaneo (dovendo ritenersi conferita dalla legge a ciascun partecipante alla comunione la facoltà di trarre dalla cosa comune la più intensa utilizzazione), implica, tuttavia, la condizione che questa sia compatibile con i diritti degli altri, essendo i rapporti condominiali informati al principio di solidarietà, il quale richiede un costante equilibrio fra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione.


Proprio perché ciascun condomino è libero di servirsi della cosa comune, anche per fine esclusivamente proprio, traendo ogni possibile utilità, il condomino che si serve della terrazza condominiale nel rispetto della sua destinazione, per ricavarne maggiore vantaggio nel godimento di un’unità immobiliare già strutturalmente e funzionalmente collegata al bene comune, come presuppone l’art. 1117 c.c., lo fa nell’esercizio del diritto di condominio e non avvalendosi di una servitù. Viceversa, dall’uso della cosa comune a favore del fondo di proprietà esclusiva oltre i limiti segnati dall’art. 1102 c.c., può discendere, nel concorso degli altri requisiti di legge, l’usucapione di una servitù a carico della proprietà condominiale.


La costruzione da parte di un condomino di un torrino che contiene una scala a chiocciola e crea un accesso diretto riservato, collegato con l’unità immobiliare di proprietà esclusiva, su una terrazza condominiale, costituisce una modifica strutturale del terrazzo rispetto alla sua primitiva configurazione e dà luogo, per la porzione di terrazzo occupata, all’assoggettamento ad un uso estraneo a quello originario comune, che viene soppresso; la modifica può peraltro determinare l’appropriazione da parte del condomino della superficie del torrino. Tale modifica, certamente non riconducibile all’esercizio del diritto di sopraelevazione attribuito al proprietario dell’ultimo piano dello edificio condominiale, è illegittima ove realizzi una alterazione unilaterale della funzione e della destinazione di porzione della terrazza comune, integrando una violazione dei diritti di comproprietà e delle inerenti facoltà di uso e godimento spettanti agli altri condomini.


Il condomino, proprietario del piano sottostante al tetto comune dell’edificio, può trasformarlo in terrazza di proprio uso esclusivo, sempre che un tale intervento dia luogo a modifiche non significative della consistenza del bene, in rapporto alla sua estensione, e sia attuato con tecniche costruttive tali da non affievolire la funzione di copertura e protezione delle sottostanti strutture svolta dal tetto preesistente.


Cass. civ., Sez. II, 24 dicembre 2021, n. 41490


Redazione A-I.it Avvocati Associati

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