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Condominio: come deve esser redatto il bilancio?

Il bilancio del condominio non deve essere redatto in forma rigorosa, posto che non trovano diretta applicazione, nella materia condominiale, le norme prescritte per i bilanci delle società.


La vicenda ha dato modo al tribunale di fornire importanti precisazioni in tema di bilancio di condominio. Nella specie, due condomini avevano citato in giudizio il relativo condominio, ritendo viziata la delibera di approvazione del consuntivo semestrale in quanto il bilancio era stato redatto senza seguire i principi di chiarezza e trasparenza, senza seguire il criterio di cassa, senza l’inserimento del registro di contabilità e la nota esplicativa, con errori nel conto economico e nella situazione patrimoniale sia nelle passività che nelle attività, con l’erroneo inserimento di fatture nella voce debiti vs fornitori in quanto già presenti nel precedente bilancio ed infine senza inserire nella situazione patrimoniale le spese per l’acqua.

Il giudice ha accolto le doglianze degli attori. Ha in particolare ricordato che il bilancio non deve essere redatto in forma rigorosa posto che non trovano diretta applicazione, nella materia condominiale, le norme prescritte per i bilanci delle società.

Tuttavia, per essere valido, il rendiconto deve essere privo di vizi intrinseci e deve essere accompagnato dalla documentazione che giustifica le spese sostenute. Inoltre deve essere intellegibile onde consentire ai condomini (i quali generalmente non hanno conoscenze approfondite sul come un bilancio debba essere formato e ‘letto’) di poter controllare le voci di entrata e di spesa anche con riferimento alla specificità delle partite atteso che tale ultimo requisito, come si desume dagli artt. 263 e 264 c.p.c. che prevedono disposizioni applicabili anche al rendiconto sostanziale, costituisce il presupposto fondamentale perché’ possano essere contestate, appunto, le singole partite.

Invero il rendiconto non è un mero documento contabile contenente una serie di addendi ma un atto con il quale l’obbligata giustifica le spese addebitate ai suoi mandanti sì che vi sono delle regole minime che debbono essere rispettate. Ed il bilancio, o meglio, il conto consuntivo della gestione finanziaria condominiale non deve essere strutturato in base al principio della competenza, bensì a quello di cassa (ciò non toglie il fatto che, separatamente, possano anche essere catalogate le spese/entrate di pertinenza dell’anno in esame non ancora sostenute/incassate); l’inserimento della spesa va’ pertanto annotato in base alla data dell’effettivo pagamento, così come l’inserimento dell’entrata va annotato in base alla data dell’effettiva corresponsione. La mancata applicazione del criterio di cassa è idonea ad inficiare sotto il profilo della chiarezza, dalla quale non si può prescindere, il bilancio. In particolare, non rendendo intelligibili le voci di entrata e di spesa e le quote spettanti a ciascun condomino, non si evidenzia la reale situazione contabile. Pertanto, laddove l’assemblea abbia approvato un consuntivo (che deve essere, come detto, un bilancio di ‘cassa’) che non sia improntato a tali criteri e violi, quindi, i diritti dei condomini lo stesso ben potrà essere dichiarato illegittimo.

Il criterio di cassa, in base al quale vengono indicate le spese e le entrate effettive per il periodo di competenza (v. art. 1130 bis c.c.), consente infatti di conoscere esattamente la reale consistenza del fondo comune anno per anno e di poter raffrontare le entrate/uscite preventivate con quelle effettive. Laddove il rendiconto sia redatto, invece, tenendo conto sia del criterio di cassa e che di competenza (cioe’ indicando indistintamente, unitamente alle spese ed alle entrate effettive, anche quelle preventivate senza distinguerle fra loro) i condomini possono facilmente essere tratti in inganno se non sono chiaramente e separatamente indicate le poste per esercizio. Inoltre, con il bilancio, devono sempre essere indicati la situazione patrimoniale del condominio (contenente i crediti ed i debiti verso i proprietari ed i terzi) e gli eventuali residui attivi e passivi, l’esistenza e l’ammontare di fondi di riserva obbligatori (ad esempio l’accantonamento per il trattamento di fine rapporto del portiere) o deliberati dall’assemblea per particolari motivi (ad esempio fondo di cassa straordinario). Ovviamente la situazione patrimoniale deve rispettare il prospetto approvato nella gestione precedente onde verificare la possibilità di un’eventuale ‘scomparsa’ di somme di danaro. Il criterio di cassa consente altresì di fare un raffronto tra le spese sostenute ed i movimenti del conto corrente bancario intestato al Condominio sul quale l’amministratore ha l’obbligo di far transitare le somme ricevute a qualsiasi titolo dai condomini e/o dai terzi (art. 1129 comma 7 cc); a ciascuna voce di spesa deve corrispondere un prelievo diretto a mezzo assegno o bonifico sul/dal conto corrente condominiale tenuto conto che entrate e spese devono recare traccia documentale mentre non e’ consentito l’utilizzo del contante che tale traccia non reca. Inoltre, per consentire ai condomini di apprezzare e valutare il bilancio, l’amministratore dovrà indicare ed inviare ad ogni condomino un elenco delle spese sostenute (con data e causale dell’importo) già diviso per categorie secondo il criterio di ripartizione (come spese generali, acqua, riscaldamento, ecc), l’indicazione delle quote incassate dai condomini e quelle ancora da incassare, l’indicazione delle spese ancora da sostenere, le eventuali rimanenze attive (fondi, combustibile ed altro) ed il piano di riparto che indichi per ogni condomino e per ogni categoria di spesa il criterio di riparto e la quota a suo carico.

Donde la mancanza di tali indicazioni, che conferiscono certezza e chiarezza al bilancio consuntivo annuale inteso nella completezza dei suoi elementi, ovvero la presenza di elementi che ne inficino la veridicità quali l’omissione o l’alterazione dei dati (ad esempio sugli interessi dei depositi) determina l’illegittimità del bilancio stesso che si estende alla delibera che l’approvi e che sia oggetto di contestazione.

Trib. Roma, Sez. V, 9 luglio 2020, n. 10015

Redazione A-I.it Avvocati Associati

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