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Contratto preliminare e restituzione della caparra

In tema di contratto preliminare, il giudice che, in presenza di reciproche domande di risoluzione fondate da ciascuna parte sugli adempimenti dell’altra, accerti l’inesistenza di singoli specifici addebiti, non potendo pronunciare la risoluzione per colpa di talune di esse, deve dare atto dell’impossibilità dell’esecuzione del contratto per effetto della scelta di entrambi i contraenti e decidere di conseguenza quanto agli effetti risolutori di cui all’art. 1458 c.c.

L’attore, nella vicenda de qua, aveva portato all’attenzione del tribunale una vicenda sorta dalla stipulazione di un contratto preliminare; in particolare, aveva evidenziato che il convenuto, con contratto preliminare, gli aveva promesso la vendita di un appartamento in costruzione, a seguito del quale l’attore aveva poi versato, a titolo di caparra confirmatoria, quanto dovuto. La stipulazione del contratto definitivo aveva poi subito vari ritardi per fatti imputabili al promittente venditore, il quale aveva comunque immesso il promissario nella disponibilità dell’immobile. Cionondimeno, il contratto definitivo non veniva concluso perché il promittente venditore, convocato dinanzi al notaio, non aveva messo a disposizione i documenti necessari per il trasferimento.

L’attore aveva dunque chiesto la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento del venditore e la restituzione del doppio della caparra.

Il tribunale accoglieva la domanda dell’attore, pronunciando quindi la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento del promittente venditore, che condannava alla restituzione della caparra.

Al contrario, la Corte d’Appello aveva accolto il gravame del promittente venditore, riconoscendo che il suo inadempimento, seppure idoneo ai sensi dell’art. 1460 c.c., a giustificare il rifiuto del promissario di stipulare il definitivo, non era di gravità tale da giustificare la risoluzione richiesta dal medesimo promissario.

Di parere ancora opposto la Corte di Cassazione, che ha accolto le doglianze dell’acquirente.

La Corte ha innanzitutto ricordato che il giudice che, in presenza di reciproche domande di risoluzione fondate da ciascuna parte sugli inadempimenti dell’altra, accerti l’inesistenza di singoli specifici addebiti, non potendo pronunciare la risoluzione per colpa di taluna di esse, deve dare atto dell’impossibilità dell’esecuzione del contratto per effetto della scelta, ex art. 1453 c.c., comma 2, di entrambi i contraenti e decidere di conseguenza quanto agli effetti risolutori di cui all’art. 1458 dello stesso codice.

Quando i contraenti richiedano reciprocamente la risoluzione del contratto, ciascuno attribuendo all’altro la condotta inadempiente, il giudice deve comunque dichiarare la risoluzione del contratto, atteso che le due contrapposte manifestazioni di volontà, pur estranee ad un mutuo consenso negoziale risolutorio, in considerazione delle premesse contrastanti, sono tuttavia dirette all’identico scopo dello scioglimento del rapporto negoziale.

Cass. civ., Sez. II, 9 luglio 2021, n. 19569

Redazione A-I.it Avvocati Associati

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