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Locazione-obblighi-locatore

Locazione e obblighi del locatore

Il locatore è tenuto a consegnare e mantenere la cosa in buono stato locativo al fine di servire all’uso convenuto, in base alle pattuizioni in concreto intercorse tra le parti, conseguentemente rispondendo ove la cosa al momento della consegna o successivamente risulti affetta da vizi occulti, tali da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la pattuita destinazione contrattuale.

La conduttrice di un appartamento aveva citato in causa il proprietario del medesimo chiedendo che venisse accertato, alla luce dei dedotti vizi dell’immobile, l’inadempimento del locatore e quindi la sua condanna al risarcimento dei danni. L’attrice aveva altresì chiesto la diminuzione del canone di locazione e, conseguentemente, la restituzione della parte di canone ritenuta eccedente.


Il giudice di primo aveva respinto le doglianze dell’attrice, ritenendo che, in sintesi, che al denunziato deterioramento del bene locato avrebbe dovuto fare fronte la stessa ricorrente, richiedendo esclusivamente interventi di manutenzione ordinaria.


La Corte d’Appello aveva poi in parte accolto il gravame, condannando il locatore alla restituzione dei canoni pagati in eccedenza dalla conduttrice e alla restituzione della cauzione.


In particolare, in relazione alla domanda di riduzione del canone, i giudice avevano ritenuto sussistenti i presupposti per l’applicazione dell’art. 1578 c.c., in quanto i vizi denunziati dalla locatrice erano occulti, idonei a diminuire l’idoneità dell’immobile all’uso pattuito e già presenti al momento della consegna dell’immobile; esclusa la sua responsabilità ai sensi dell’art. 2051 c.c., aveva così ritenuto che l’importo versato dalla conduttrice dovesse essere ridotto in minima percentuale, tenendo conto che la stessa, con comportamenti rilevanti ai sensi dell’art. 1227 c.c., commi 1 e 2, avesse concorso alla determinazione del danno.


La vicenda, giunta in cassazione, ha visto il rigetto del gravame della locatore.


I giudici hanno infatti ricordato che il locatore è tenuto a consegnare e mantenere la cosa in buono stato locativo al fine di servire all’uso convenuto, in base alle pattuizioni in concreto intercorse tra le parti, conseguentemente rispondendo ove la cosa al momento della consegna o successivamente risulti affetta da vizi occulti, tali da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la pattuita destinazione contrattuale.


Neppure si riscontra nella specie alcuna violazione dell’art. 1578 c.c., avendo correttamente il giudice ricostruito in astratto la fattispecie; né è possibile, in sede di legittimità, contestare la valutazione in punto di fatto sulla natura occulta o meno dei vizi che affliggevano il bene locato. Ed invero, la deduzione del vizio di violazione di legge consistente nella erronea riconduzione del fatto materiale nella fattispecie legale deputata a dettarne la disciplina (cd. vizio di sussunzione) postula che l’accertamento in fatto operato dal giudice di merito sia considerato fermo ed indiscusso, sicché è estranea alla denuncia del vizio di sussunzione ogni critica che investa, come nel caso all’esame, la ricostruzione del fatto materiale, esclusivamente riservata al potere del giudice di merito.


Cass. civ., Sez. III, 2 dicembre 2021, n. 38084


Redazione A-I.it Avvocati Associati

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