Locazione e recesso del conduttore: necessaria la specificazione dei motivi
Il recesso titolato del conduttore non può prescindere dalla specificazione dei motivi, che perfeziona la dichiarazione di recesso e consente al locatore la precisa e tempestiva contestazione.
La vicenda de qua aveva visto il proprietario di un immobile impugnare il recesso comunicato dal conduttore dell’immobile medesimo, chiedendo il pagamento in suo favore dei canoni residui non pagati. Il giudice di primo grado, accolta la domanda, aveva ingiunto al conduttore il pagamento medesimo; il conduttore, da par sua, aveva appunto opposto l’intervenuta risoluzione del contratto per il recesso per gravi motivi. Il giudice, nel respingere l’opposizione al decreto ingiuntivo, aveva tuttavia ricordato che quanto al recesso per gravi motivi, consentito al conduttore, indipendentemente dalle previsioni contrattuali, la parte conduttrice non aveva provato la sussistenza del motivo in esso indicato (nella specie un generico riferimento a motivi di lavoro).
Tralasciando le ulteriori vicende giudiziarie, la questione era giunta dinanzi alla Corte di Cassazione che ha fornito una serie di interessanti chiarimenti in tema.
L’art. 4, co. 2 (in relazione a locazione di immobili urbani adibiti ad uso di abitazione), e l’art. 27, u.c. (in relazione a locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione) della L. 27 luglio 1978, n. 392, dispongono (con previsione avente il medesimo tenore letterale), che indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata.
Orbene, fatta eccezione del recesso convenzionalmente stipulato con il contratto di locazione, la normativa richiamata è di derivazione diretta dal recesso unilaterale disciplinato dall’art. 1373 c.c., ed inquadra il recesso unilaterale non convenzionalmente convenuto come deroga eccezionale al principio secondo il quale tale rapporto può essere sciolto solo per concorde volontà delle parti.
Condizioni di questa deroga sono: la presenza di gravi motivi che investano la posizione del conduttore e il preavviso anteriore di sei mesi.
L’atto di recesso del conduttore, anche se condizionato da una giustificazione obbiettiva, produce l’effetto di sciogliere il rapporto di locazione attraverso il meccanismo proprio degli atti unilaterali descritto dall‘art. 1334 c.c. Quest’ultima norma dispone che gli atti unilaterali producono effetto dal momento in cui pervengono a conoscenza della persona cui sono indirizzati.
Nella normativa della cd. legge dell’equo canone richiamata, cioè, è contenuto un principio di vircolatività della dichiarazione, la quale non può essere più revocata dopo la conoscenza da parte del destinatario.
In tal modo la legge ha voluto stabilire uno specifico requisito di certezza dell’atto unilaterale, il cui contenuto non può essere affidato alle mutevoli determinazioni del dichiarante.
Trasportato nel campo del recesso unilaterale nel rapporto di locazione, questo significa che, una volta espressa la volontà di recesso, il conduttore non può affidarne l’effetto ad elementi causali non contenuti nell’atto di preavviso richiesto dai ricordati articoli della L. n. 392 del 1978.
Ne consegue che il giudice chiamato a verificare la legittimità del recesso del conduttore, deve verificare anche che questo corrisponda ai motivi (che debbono essere – per esplicita previsione normativa gravi) espressi nell’atto di preavviso.
L’onere, per il conduttore, di specificare i gravi motivi contestualmente alla dichiarazione di recesso in parola, ancorché non espressamente previsto dalla normativa, deve ritenersi insito nella facoltà di recesso, la cui comunicazione, in quanto trattasi di recesso “titolato”, non può prescindere – in ciò distinguendosi dal processo ad nutum – dalla specificazione dei motivi, che valgono a dare alla dichiarazione di recesso la precisa collocazione nell’ambito della fattispecie normativa in parola, sicché tale specificazione inerisce al perfezionamento stesso della dichiarazione di recesso e, al contempo, risponde alla finalità di consentire al locatore la precisa e tempestiva contestazione dei motivi di recesso addotti sul piano fattuale o della loro idoneità a legittimare il recesso medesimo.
Ai fini del valido ed efficace esercizio del diritto potestativo di recesso del conduttore, ai sensi della normativa citata, è sufficiente che egli manifesti, con lettera raccomandata o altra modalità equipollente, al locatore il grave motivo per cui intende recedere dal contratto di locazione, senza avere anche l’onere di spiegare le ragioni di fatto, di diritto o economiche su cui tale motivo è fondato, né di darne la prova perché queste attività devono esser svolte in caso di contestazione da parte del locatore.
Il recesso del conduttore in parola, attesa la sua natura di atto unilaterale recettizio, produce infatti effetto, come già osservato – ex art. 1334 c.c. – per il sol fatto che la relativa dichiarazione pervenga al domicilio del locatore, non occorrendo anche la mancata contestazione, da parte di quest’ultimo, circa l’esistenza o rilevanza dei motivi addotti. L’eventuale contestazione del locatore circa l’esistenza o la rilevanza dei “giusti motivi” invocati dal conduttore non introduce un’azione costitutiva finalizzata ad una sentenza che dichiari sciolto il recedente dal contratto, ma introduce una mera azione di accertamento, il cui scopo è stabilire se esistessero al momento del recesso i giusti motivi invocati dal conduttore.
Cass. civ., Sez. III, 3 novembre 2020, n. 24266
Redazione A-I.it Avvocati Associati
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