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Locazioni e clausole nulle

Locazioni: è nulla la clausola che obbliga il conduttore ad eliminare, al termine del rapporto, le conseguenze del deterioramento subito dalla cosa locata per il suo normale uso.


Queste le conclusioni della Corte di Cassazione al termine di una vicenda che aveva visto un conduttore recedere anzitempo dal contratto di locazione, recesso che era stato poi dichiarato legittimo dal giudice di primo grado, cui il locatore si era poi rivolto. Per altro, oltre a quanto detto, il tribunale aveva respinto le altre richieste di parte attrice, ossia la risoluzione per inadempimento del contratto di locazione e la condanna del conduttore al pagamento delle spese condominiali, dei canoni di locazione insoluti, delle spese di registrazione del contratto e delle spese di tinteggiatura dell’appartamento.

Non dello stesso avviso la Corte d’Appello che, pur dichiarando risolto il contratto di locazione, aveva condannato il condannato il conduttore al pagamento di quanto richiesto dall’appellante.

Gli ermellini, ancora una volta, hanno ribaltato l’esito del processo, accogliendo il ricorso del conduttore.

La Corte ha infatti ricordato che, in tema di recesso del conduttore, sia per le locazioni abitative che per le non abitative, in base alla L. n. 392 del 1978, art. 4 le ragioni che consentono al conduttore di liberarsi del vincolo contrattuale devono essere determinate da avvenimenti sopravvenuti alla costituzione del rapporto, estranei alla sua volontà ed imprevedibili, tali da rendere oltremodo gravosa per il conduttore la sua prosecuzione e che la gravosità della prosecuzione deve avere una connotazione oggettiva, non potendo risolversi nella unilaterale valutazione effettuata dal conduttore in ordine alla convenienza o meno di continuare il rapporto, con la precisazione che, rispetto alle locazioni abitative, la gravosità della prosecuzione va valutata non solo sotto il profilo economico, ma anche tenendo conto delle esigenze di vita del conduttore medesimo.

Nel caso di specie, la giustificazione del recesso era stata individuata nel collegamento tra due problematiche: la umidità degli ambienti e la pregressa patologia del conduttore, sofferente di dispnea e di attacchi broncospastici. Il recesso è dunque più che legittimo.

Per altro la Cassazione ha ulteriormente ricordato che i fenomeni di umidità siano annoverabili non tra le riparazioni necessarie a mantenere la cosa in stato da servire all’uso convenuto (artt. 1576 c.c.), bensì tra i vizi della cosa locata (art. 1578 c.c.), rectius: tra i vizi costituenti cose pericolose per la salute in quanto hanno esposto a serio pericolo la salute dei familiari di esso conduttore (art. 1580 c.c.) i quali, secondo giurisprudenza conforme, non derivano da un inadempimento del locatore alle obbligazioni assunte ai sensi dell’art. 1575 c.c., ma alterano l’equilibrio delle prestazioni corrispettive, incidendo sull’idoneità all’uso della cosa stessa.

L’obbligo del locatore di effettuare le riparazioni necessarie a mantenere l’immobile in buono stato locativo, di cui all’art. 1576 c.c., riguarda gli inconvenienti eliminabili nell’ambito delle opere di manutenzione, e, pertanto, non può essere invocato per rimuovere guasti aventi causa in fenomeni non transitori o deterioramenti rilevanti, rispetto ai quali la tutela del locatario resta affidata alle disposizioni dettate dagli artt. 1578 e 1581 c.c. per i vizi della cosa locata.

I vizi della cosa locata, agli effetti dell’art. 1578 c.c., sono solo quelli che incidono sulla struttura materiale della cosa, alterandone l’integrità in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale, indipendentemente dalla loro eliminabilità e dal fatto che abbiano carattere originario, ben potendo manifestarsi successivamente alla conclusione del contratto di locazione, come si evince dall’equiparazione sancita dall’art. 1581 c.c.

Nè rileva che il conduttore all’atto della stipulazione del contratto abbia dichiarato di aver trovato la casa in buono stato locativo e adatta all’uso convenuto, atteso che la conoscenza dei vizi da parte del conduttore non libera il locatore da responsabilità, nè limita la sua responsabilità se i vizi sono tali da rendere impossibile il godimento della cosa locata (art. 1579 c.c.).

La Corte di Cassazione ha chiosato asserendo che la clausola che obbliga il conduttore ad eliminare, al termine del rapporto, le conseguenze del deterioramento subito dalla cosa locata per il suo normale uso (nella specie, ponendo a suo carico la spesa per la tinteggiatura delle pareti) deve considerarsi nulla, ai sensi della stessa L. n. 392 del 1978, art. 79 perché, addossando al conduttore una spesa di ordinaria manutenzione, che la legge pone, di regola, a carico del locatore (art. 1576 c.c.), attribuisce a quest’ultimo un vantaggio in aggiunta al canone, unico corrispettivo lecitamente pattuibile a carico del conduttore.

Ne consegue che la spesa per la tinteggiatura non può essere posta a carico del conduttore, atteso che rientra nel normale degrado d’uso il fatto che dopo un certo periodo di tempo i mobili e i quadri lascino impronte sulle pareti.

Cass., 13 novembre 2019, n. 29329

Redazione A-I.it Avvocati Associati in Italia

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