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Come si determinano i poteri dell’amministratore di un bene comune?

I poteri dell’amministratore di un bene comune devono essere determinati dal regolamento della comunione o dal provvedimento di nomina.


La vicenda era nata dalla querelle tra due sorelle comproprietarie di un immobile; in particolare, a fronte della gestione dell’immobile medesimo, che non era stata trovata equa da una delle due, questa aveva impugnato la relativa delibera, citando tuttavia in giudizio la sorella e non l’amministratore del bene comune, ritenendolo un mero mandatario privo di rappresentanza del singolo comunista.

Il giudice di primo grado, tuttavia, aveva rigettato le domande dell’attrice per carenza di legittimazione passiva della convenuta e dello stesso avviso si è poi palesata la Corte d’Appello.

I giudici hanno infatti ricordato che, secondo orientamento ormai consolidato della giurisprudenza di legittimità, l’art. 1105 c.c. prevede che tutti i partecipanti alla comunione hanno diritto di concorrere all’amministrazione della cosa comune e l’art. 1106 comma 2 c.c. stabilisce che con la maggioranza ordinaria i comunisti possono nominare un amministratore determinando i relativi poteri ed obblighi.

Pertanto, secondo il dettato normativo, i poteri dell’amministratore devono essere determinati dal regolamento della comunione o dal provvedimento di nomina e, in mancanza l’amministratore non è investito della rappresentanza sostanziale e processuale della comunione, nell’ambito delle sua competenze, come avviene nel condominio, ai sensi degli artt. 1130 e 1131 c.c.

In altri termini l’amministratore della comunione è un mandatario senza rappresentanza, a meno che tale potere non sia stato espressamente conferito con il regolamento e con il provvedimento di nomina e non è consentita alcuna applicazione analogica della regola contenuta nell’art. 1131 c.c.

Infatti, l’amministratore della comunione ex art. 1106 c.c. non è legittimato a rappresentare i comunisti se tale potere non gli sia stato attribuito espressamente nella delega di cui all’art. 1106 comma 2 c.c. non essendo applicabile analogicamente – per la presenza della disposizione citata, che prevede la determinazione dei poteri delegati – la regola contenuta nell’art. 1131 c.c., comma 1, la quale attribuisce all’amministratore del condominio il potere di agire in giudizio sia contro i condomini che contro i terzi.

Corte App. Milano, 3 marzo 2020, n. 713

Redazione A-I.it Avvocati Associati in Italia

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