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Quali sono le conseguenze della mancata registrazione del contratto di locazione?

Se il contratto di locazione di immobili ad uso abitativo non è registrato nei termini di legge è nullo, ma, in caso di tardiva registrazione, può comunque produrre i suoi effetti.


La sentenza in esame, al di là delle vicende di merito e processuali che l’hanno interessato, è importante per quanto affermato dalla Corte di Cassazione in tema di locazione.


In particolare, il contratto di locazione di immobili, sia ad uso abitativo che ad uso diverso, contenente ab origine l’indicazione del canone realmente pattuito (e, dunque, in assenza di qualsivoglia fenomeno simulatorio), ove non registrato nei termini di legge, è nullo ai sensi della L. n. 311 del 2004, art. 1, comma 346, ma, in caso di tardiva registrazione, da ritenersi consentita in base alle norme tributarie, può comunque produrre i suoi effetti con decorrenza ex tunc, atteso che il riconoscimento di una sanatoria “per adempimento” è coerente con l’introduzione nell’ordinamento di una nullità (funzionale) “per inadempimento” all’obbligo di registrazione.


Per altro, tale registrazione rimessa all’iniziativa di entrambe le parti, locatore e conduttore, sana il contratto, con decorrenza ex tunc degli effetti giuridici del medesimo, giacchè una soluzione diversa si risolverebbe in una inaccettabile novazione indiretta del contratto originario, inficiando la disciplina legale della durata del contratto.

La registrazione provoca un effetto sanante ex tunc, retroagendo alla data di conclusione del negozio, considerata l’evidente anomalia della vicenda, che diacronicamente alterna una fase di piena validità ed efficacia del rapporto ad una in cui subentra la totale invalidità ed inefficacia proprie della disciplina della nullità e la stabilizzazione definitiva degli effetti del contratto che può dare l’efficacia sanante retroattiva.

Cass. civ., Sez. III, 4 giugno 2021, n. 15582


Redazione A-I.it Avvocati Associati

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