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Chi ripara il cortile condominio?

Condominio: per ripartire le spese di riparazione del cortile o del viale di accesso condominiale, trova applicazione in via analogica l’art. 1125 c.c.

La vicenda su cui ha deciso la Corte di Cassazione ha preso le mosse dalla citazione da parte di un condomino nei confronti del relativo condominio, dinanzi al giudice di pace per sentirlo condannare al risarcimento dei danni patiti dall’attore patiti: nella specie, l’autorimessa di sua proprietà ubicata nel piano seminterrato posto al di sotto del cortile condominiale di accesso allo stabile aveva subito danni in ragione delle infiltrazioni d’acqua provenienti dal cortile. Da par sua, il condominio esponeva che, a seguito di una pregressa transazione, aveva già provveduto a risarcire i danni da infiltrazioni verificatisi nei locali di proprietà dell’attore e che tuttavia alla relativa riparazione questi non aveva poi provveduto; non risultavo per altro infiltrazioni ulteriori.

Orbene, il giudice di pace accoglieva la domanda e condannava il condominio a pagare all’attore il relativo risarcimento; per tale motivo, il soccombente si rivolgeva al tribunale, impugnando la sentenza. Tuttavia, il condominio neanche in tale sede trovava maggior fortuna.

La questione giungeva dunque dinanzi agli ermellini che, si anticipa, si sono allineati alle decisioni dei giudici di merito.

La Corte di legittimità ha infatti ricordato che il condominio di un edificio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno, rispondendo, in base all’art. 2051 c.c., dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini (nella specie, infiltrazioni d’acqua provenienti dal muro di contenimento di proprietà condominiale), ancorché tali danni siano imputabili a difetti costruttivi dello stabile.

Per altro, prosegue la Corte, di là della responsabilità ex art. 2051 c.c., in materia di condominio, qualora si debba procedere alla riparazione del cortile o viale di accesso all’edificio condominiale, che funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di un singolo condomino, ai fini della ripartizione delle relative spese non si può ricorrere ai criteri previsti dall’art. 1126 c.c. (nel presupposto dell’equiparazione del bene fuori dalla proiezione dell’immobile condominiale, ma al servizio di questo, ad una terrazza a livello), ma si deve, invece, procedere ad un’applicazione analogica dell’art. 1125 c.c., il quale accolla per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa identificantesi con il pavimento del piano superiore a chi con l’uso esclusivo della stessa determina la necessità della inerente manutenzione, in tal senso verificandosi un’applicazione particolare del principio generale dettato dall’art. 1123, co. 2, c.c..

Cass., 28 maggio 2019, n. 14511

Redazione A-I.it Avvocati Associati

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