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Riparto spese condominiali e pagamenti provvisori

Riparto di spese condominiali: l’assemblea può, in attesa dell’approvazione del bilancio preventivo, autorizzare l’amministratore a richiedere ai condomini pagamenti provvisori, con riserva di successivo conguaglio sulla base del bilancio approvato e tenuto conto dei valori millesimali attribuiti a ciascuna proprietà individuale.


Due condomini avevano impugnato una delibera con la quale era stato autorizzato l’incasso della rata di acconto concernente la gestione dell’anno successivo, convinti della sua nullità o quantomeno annullabilità. Tuttavia sia il tribunale che la Corte d’Appello avevano ritenuto doversi rigettare tale domanda: in particolare, secondo i giudici di merito la delibera era valida, in quanto è possibile autorizzare l’amministratore a richiedere pagamenti provvisori, con riserva di successivo conguaglio, sulla base del bilancio approvato.

Dello stesso parere si è poi mostrata anche la Corte di Cassazione, che ha rigettato il gravame presentato dai due condomini.

Invero, posto che la finalità della delibera fosse quella di assicurare alla collettività condominiale, gestita dall’amministratore, di poter far conto su di una liquidità economica per far fronte ai maggiori oneri economici che si sarebbero dovuti affrontare, una volta terminato il periodo in relazione al quale era stato approvato il preventivo, gli ermellini hanno ritenuto la sentenza impugnata conforme ai loro insegnamenti.

Hanno infatti ricordato che in tema di riparto di spese condominiali, ben può l’assemblea, in attesa dell’approvazione del bilancio preventivo, autorizzare l’amministratore a richiedere ai condomini pagamenti provvisori, con riserva di successivo conguaglio sulla base del bilancio approvato e tenuto conto dei valori millesimali attribuiti a ciascuna proprietà individuale.

In particolare, il disposto dell’art. 1129 c.c. (nomina annuale dell’amministratore), art. 1135 c.c., n. 2 (preventivo annuale di spesa), art. 1135 c.c., n. 3 (rendiconto annuale delle spese e delle entrate), configura una dimensione annuale della gestione condominiale, sicché è nulla la deliberazione condominiale che, nell’assenza di un’unanime determinazione, vincoli il patrimonio dei singoli condomini ad una previsione pluriennale di spese, oltre quella annuale, ed alla quale si commisuri l’obbligo della contribuzione, dovendosi invece reputare che con la stessa, lungi dal disporsi una previsione di spesa pluriennale, il condominio abbia inteso, con una previsione limitata alla sola annualità immediatamente successiva, dare vita ad una sorta di fondo cassa.

La legittimità di tale deliberazione, ove accompagnata, come nel caso in esame, dalla previsione di un riparto dell’anticipazione secondo i valori millesimali, trova poi conforto anche nel testo della legge, alla luce della previsione di cui all’art. 1135 c.c., comma 1, n. 4, il quale, per l’ipotesi di approvazione delle opere di manutenzione straordinaria e le innovazioni, prevede che la delibera debba anche costituire un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori.

Cass. civ., Sez. II,25 giugno 2020, n. 12638

Redazione A-I.it Avvocati Associati

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