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Sopraelevazione-modifica-condominio

Sopraelevazione: è modifica del condominio?

La modifica di una parte condominiale non è una sopraelevazione, se non vi è occupazione della colonna d’aria soprastante lo stabile.


La vicenda in esame ha preso le mosse da una questione di natura condominiale: un ingegnere, dopo aver realizzato alcune opere nel proprio immobile, era stato citato in giudizio da altro condomino perché, ritenendosi avessero dato luogo ad un nuovo volume tecnico, innalzando di un metro il lastrico solare, modificando ed innalzando altresì il locale ascensore, integravano di fatto un’innovazione. Mentre il giudice di primo aveva rigettato la domanda, non così la Corte d’Appello che, invece, aveva dichiarato che le opere in questione integrassero realmente innovazione, condannando dunque l’ingegnere alla corresponsione dell’indennità di sopraelevazione, oltre interessi e rivalutazione.

Infine, la Corte di Cassazione ha ricordato che per le opere intervenute sulle parti condominiali trova applicazione l’art. 1120 c.c., in caso di conforme delibera assembleare di approvazione, ovvero l’art. 1102 c.c., ove tali modifiche dei beni comuni siano state eseguite di iniziativa dei singoli condomini. Le innovazioni di cui all’art. 1120 c.c. si distinguono, infatti, dalle modificazioni disciplinate dall’art. 1102 c.c., sia dal punto di vista oggettivo, che da quello soggettivo: sotto il profilo oggettivo, le prime consistono in opere di trasformazione, che incidono sull’essenza della cosa comune, alterandone l’originaria funzione e destinazione, mentre le seconde si inquadrano nelle facoltà riconosciute al condomino, con i limiti indicati nello stesso art. 1102 c.c., per ottenere la migliore, più comoda e razionale utilizzazione della cosa; per quanto concerne, poi, l’aspetto soggettivo, nelle innovazioni rileva l’interesse collettivo di una maggioranza qualificata, espresso con una deliberazione dell’assemblea, elemento che invece difetta nelle modificazioni, che non si confrontano con un interesse generale, bensì con quello del singolo condomino, al cui perseguimento sono rivolte.

Non di meno, anche per le opere che risultassero approvate dall’assemblea con le maggioranze indicate nell’art. 1120 c.c., resta fermo il disposto dell’art. 1120 c.c., comma 2, (secondo la formulazione vigente nella specie ratione temporis, poi comma 4, a seguito della L. n. 220/2012), in forza del quale sono vietate le innovazioni che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso e al godimento anche di un solo condomino, comportandone una sensibile menomazione dell’utilità, secondo l’originaria costituzione della comunione, dal che deriva la nullità della delibera, nullità è sottratta al termine di impugnazione previsto dall’art. 1137 c.c.

Viceversa, la realizzazione di nuove opere (nuovi piani o nuove fabbriche) nell’area sovrastante il fabbricato da parte del proprietario dell’ultimo piano dell’edificio va disciplinata alla stregua dell’art. 1127 c.c.

Ai fini dell’art. 1127 c.c., la sopraelevazione di edificio condominiale è, infatti, costituita dalla realizzazione di nuove costruzioni nell’area sovrastante il fabbricato, per cui l’originaria altezza dell’edificio è superata con la copertura dei nuovi piani o con la superficie superiore terminale delimitante le nuove fabbriche.

La nozione di sopraelevazione ex art. 1127 c.c. comprende, peraltro, non solo il caso della realizzazione di nuovi piani o nuove fabbriche, ma anche quello della trasformazione dei locali preesistenti mediante l’incremento delle superfici e delle volumetrie, seppur indipendentemente dall’aumento dell’altezza del fabbricato. Non vi è sopraelevazione, viceversa, agli effetti dell’applicabilità della richiamata disposizione, in ipotesi di modificazione solo interna ad un sottotetto, contenuta negli originari limiti strutturali, delle parti dell’edificio sottostanti alla sua copertura.

La sopraelevazione di cui all’art. 1127 c.c. non si configura affatto, comunque, nei casi in cui il proprietario dell’ultimo piano dell’edificio condominiale intervenga con opere di trasformazione delle parti comuni che, per le loro caratteristiche strutturali (nella specie, abbattimento del tetto per creare due terrazzi e trasformazione di spazi condominiali in vani utilizzabili da parte di alcuni soltanto dei condomini), siano idonee a sottrarre il bene comune alla sua destinazione in favore degli altri condomini ed attrarlo nell’uso esclusivo del singolo condomino attraverso la creazione di un accesso diretto.

Ai sensi dell’art. 1127 c.c., costituisce “sopraelevazione”, soltanto l’intervento edificatorio che comporti l’occupazione della colonna d’aria soprastante il fabbricato condominiale. Ove, invece, il proprietario dell’ultimo piano abbatta parte della falda del tetto e della muratura per la costruzione di una terrazza, con destinazione ad uso esclusivo, siffatta modifica integra una utilizzazione non consentita delle cose comuni e, dunque, una innovazione vietata, giacchè le trasformazioni strutturali realizzate determinano l’appropriazione definitiva di cose comuni alla proprietà individuale, con conseguente lesione dei diritti degli altri condomini.

Per gli interventi innovativi o modificativi che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso e al godimento anche di un solo condomino, o determinano l’appropriazione illecita di una parte della cosa comune in favore di uno o più condomini, con alterazione della destinazione principale del bene, spetta a ciascuno condomino leso la pretesa giudiziaria di rimessione in pristino (a differenza di quanto affermato nella sentenza impugnata, in nome di un “necessario contemperamento degli interessi dedotti in giudizio”), stante il carattere assoluto del diritto leso inconciliabile con qualsiasi diversa forma di reintegrazione per equivalente.

Cass. civ., Sez. II, 15 giugno 2020, n. 11490

Redazione A-I.it Avvocati Associati

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