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Condominio: apertura finestre


Condominio: rientra nei poteri dei condomini l’apertura di finestre su un cortile comune, in quanto, i cortili comuni sono fruibili a tale scopo dai condomini, cui spetta anche la facoltà di praticare aperture che consentano di ricevere aria e luce.

Nella vicenda de qua, il tribunale ha avuto modo di fornire alcune importanti precisazioni in materia condominiale. La questione era nata dalla realizzazione, ad opera di un condomino, di alcune aperture nel fabbricato di sua proprietà su entrambi i lati che prospettano sul fondo comune, fondo che veniva utilizzata come cortile comune.

Trattandosi di area scoperta compresa tra i corpi di fabbrica delle parti ed essendo destinata all’accesso all’edificio, al passaggio delle persone e al transito dei veicoli, si trattava senza dubbio di un’area cortilizia. Per tale motivo, il giudice ha escluso l’applicabilità della disciplina in materia di distanze delle vedute prevista dall’art. 905 c.c. alle aperture praticate dall’attore sul lato est del suo edificio, confinante con il cortile comune.

In effetti, secondo quanto più volte ribadito dalla Corte di Cassazione, l’apertura di finestre (ovvero la trasformazione di “luce” in “veduta”) su un cortile comune rientra nei poteri spettanti ai condomini ai sensi dell’art. 1102 c.c., tenuto conto che i cortili comuni, assolvendo alla precipua finalità di dare aria e luce agli immobili circostanti, ben sono fruibili a tale scopo dai condomini, cui spetta anche la facoltà di praticare aperture che consentano di ricevere aria e luce dal cortile comune o di affacciarsi sullo stesso, senza incontrare le limitazioni prescritte in tema di luci e vedute a tutela dei proprietari dei fondi confinanti di proprietà esclusiva.

Non solo. Ai sensi dell’art. 901 c.c., le luci che si aprono sul fondo del vicino devono essere munite di un’inferriata idonea a garantire la sicurezza del vicino e di una grata fissa in metallo le cui maglie non siano maggiori di tre centimetri quadrati; devono altresì avere il lato inferiore a un’altezza non minore di due metri e mezzo dal pavimento o dal suolo del luogo al quale si vuole dare luce e aria, se esse sono al piano terreno, e non minore di due metri, se sono ai piani superiori; e devono, infine, avere il lato inferiore a un’altezza non minore di due metri e mezzo dal suolo del fondo vicino, a meno che si tratti di locale che sia in tutto o in parte a livello inferiore al suolo del vicino e la condizione dei luoghi non consenta di osservare l’altezza stessa.

L’apertura che non ha i caratteri di veduta o di prospetto è considerata, ex art. 902 c.c., come luce, anche se non sono state osservate le prescrizioni indicate dall’art. 901; il vicino ha sempre il diritto di esigere che essa sia resa conforme alle prescrizioni dell’articolo predetto.

Trib. Nola, Sez. I, 14 maggio 2019, n. 1073

Redazione A-I.it Avvocati Associati

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