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Condominio e danni alle parti comuni: chi ne risponde?

Il condominio di edifici risponde, quale custode, dei danni derivanti dalle parti comuni, mentre non ha nessuna responsabilità per quanto riguarda le parti private.

Una società aveva convenuto in giudizio il condominio nel quale era proprietaria di un immobile e svolgeva attività di tipografia, compreso nel complesso condominiale convenuto e sottostante ad un terrazzo di copertura di sua esclusiva proprietà per sentirlo condannare al risarcimento dei danni da lei subiti. L’attrice lamentava che, a causa di infiltrazioni provenienti dal terrazzo, si erano verificati danni a locali e macchinari di sua proprietà, deducendo che dette infiltrazioni fossero la conseguenza del deterioramento della guaina di copertura del terrazzo, aggravatosi a causa dello scarico su di essa di una serie di tubature abusive provenienti da edifici confinanti.

Il Tribunale aveva in parte accolto la domanda dell’attrice, condannando il condominio al pagamento del risarcimento.

La Corte d’Appello, su ricorso del condominio, aveva al contrario accolto il suo gravame e negato la proprietà condominiale del terrazzo in questione, in quanto sovrastante unicamente il piano terraneo di esclusiva proprietà della società, costituendo di fatto un corpo di fabbrica adiacente a quello propriamente condominiale. La sentenza di secondo grado escludeva, pertanto, ogni responsabilità del Condominio per la mancata manutenzione del terrazzo nonché per l’omessa vigilanza nei confronti dei condomini che avrebbero realizzato le tubature abusive, sversando acque sul terrazzo stesso.

Ricorreva dunque per Cassazione la società, dove tuttavia non incontrava maggior fortuna.

Ed in effetti, gli ermellini hanno sottolineato che, per giurisprudenza costante, la responsabilità concorrente del condominio con il proprietario o usuario esclusivo di un lastrico solare o di una terrazza a livello, per i danni da infiltrazione nell’appartamento sottostante, in base ai criteri di cui all’art. 1126 c.c., suppone che il lastrico o la terrazza – indipendentemente dalla sua proprietà o dal suo uso esclusivo -, per i suoi connotati strutturali e funzionali, svolga funzione di copertura del fabbricato, ovvero di più unità immobiliari appartenenti in proprietà esclusiva a diversi proprietari. L’obbligo del condominio di concorrere al risarcimento dei danni da infiltrazioni cagionate dal lastrico solare o dalla terrazza a livello che non sia comune a tutti i condomini, è quindi correlato all’accertamento in concreto di tale funzione di copertura dell’intero edificio, o della parte di esso cui il bene “serve”, in quanto superficie terminale del fabbricato. Se, come nel caso in esame, la terrazza a livello sovrasta soltanto un piano terraneo di proprietà esclusiva, costituendo un autonomo corpo di fabbrica rispetto all’edificio condominiale, l’inconfigurabilità di una responsabilità risarcitoria concorrente del condominio discende dal difetto della funzione di copertura e protezione dell’edificio, che costituisce la ratio di tale disposizione.

Ciò posto, ed in relazione alla prospettava responsabilità da danno da cose in custodia, la Corte di Cassazione ha chiosato asserendo che il condominio di edifici risponde, quale custode, dei danni derivanti dalle parti comuni, mentre non ha nessuna responsabilità per quanto riguarda le parti private.

Cass., 20 giugno 2019, n. 16625

Redazione A-I.it Avvocati Associati

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