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Il contratto di locazione

Il contratto di locazione: chiunque abbia la disponibilità di fatto di una cosa, in base a titolo non contrario a norme d’ordine pubblico, può validamente concederla in locazione, comodato o costituirvi altro rapporto obbligatorio.

La singolare vicenda aveva visto un soggetto intimare lo sfratto per morosità alla società con la quale aveva concluso un contratto di locazione ad uso di deposito di materiali ed attrezzatura per l’edilizia; la società conduttrice si era resa, tuttavia, morosa nel pagamento dei canoni di locazione, motivo per cui si chiedeva il rilascio dell’immobile ed il pagamento dell’importo dovuto.

La convenuta, da par sua, eccepiva la carenza di legittimazione attiva in capo all’intimante e la nullità del contratto di locazione per impossibilità dell’oggetto.

Innanzitutto, il giudice ha precisato che presupposto del ricorso proposto è, come noto, la vigenza di un valido contratto di locazione, che si assuma essere inadempiuto dal conduttore.

Tuttavia, l’istruttoria compiuta nel giudizio di merito ha rivelato che l’originario intimante ha perduto la qualità di proprietario del bene ceduto in godimento alla controparte.

Cionondimeno, il contratto di locazione può esser ritenuto valido pur in assenza della qualità di proprietario in capo al locatore, sempre che in capo a questi sussista la disponibilità di fatto del bene in base a titolo non contrario a norme d’ordine pubblico.

Il contratto di locazione genera esclusivamente un rapporto obbligatorio, così come il diritto di godimento trasferito (contro corrispettivo) al conduttore, che ha natura di diritto personale (e non reale). Chiunque abbia la disponibilità di fatto di una cosa, in base a titolo non contrario a norme d’ordine pubblico, può validamente concederla in locazione, comodato o costituirvi altro rapporto obbligatorio ed è in conseguenza legittimato a richiederne la risoluzione, nell’ipotesi in cui sussista l’inadempimento del conduttore.

La vicenda ha per altro fornito l’occasione al tribunale di rendere altre importanti precisazioni.

In tema di locazione di immobile ad uso abitativo, il carattere abusivo dell’immobile locato ovvero la mancanza di certificazione di abitabilità non importa nullità del contratto locatizio, non incidendo i detti vizi sulla liceità dell’oggetto del contratto ex art. 1346 cod. civ. (che riguarda la prestazione) o della causa del contratto ex art. 1343 cod. civ. (che attiene al contrasto con l’ordine pubblico), né potendo operare la nullità ex art. 40 della legge n. 47 del 1985.

Nel giudizio avente ad oggetto la richiesta di disporre il rilascio di un immobile per finita locazione, il giudice può rilevare la nullità del contratto, in quanto avente ad oggetto un alloggio di edilizia residenziale pubblica e stipulato in violazione dell’art. 26, comma 5, della legge n. 513 del 1977, ma, al tempo stesso, attribuire all’attore il bene della vita domandato, sul rilievo della carenza di un titolo giustificativo del godimento dello stesso da parte del convenuto, atteso che il principio della corrispondenza tra il chiesto ed il pronunciato non osta alla attribuzione all’attore del bene reclamato per ragioni giuridiche diverse da quelle dallo stesso prospettate

Trib. Roma, Sez. VI, 22 novembre 2019, n. 22598

Redazione A-I.it Avvocati Associati

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