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I cortili sono parti comuni?

I cortili e le aree destinate a parcheggio rientrano tra le parti comuni dell’edificio e la loro trasformazione in un’area edificabile destinata all’installazione non ne comporta la sottrazione al regime della condominialità.

Un condomino conveniva in giudizio un soggetto per sentir dichiarare che il suo appartamento avesse come necessaria pertinenza l’autorimessa a servizio del medesimo e, conseguentemente, condannare il convenuto a consegnare agli attori la medesima autorimessa rilasciandola libera da persone, cose e terzi occupanti.

In particolare, l’attore aveva dedotto che il condominio aveva realizzato delle autorimesse sugli spazi comuni destinati al parcheggio delle auto, costituenti dipendenza coperta degli appartamenti, e che perciò gli spettasse la proprietà dell’autorimessa quale pertinenza dell’appartamento acquistato.

Il giudice di primo grado aveva rigettato la domanda, motivo per cui la questione giungeva all’attenzione della Corte d’Appello, che, al contrario, accoglieva il gravame, dichiarando il box pertinenza dell’appartamento in questione.

La vicenda arrivava dunque dinanzi agli ermellini.

La Corte di Cassazione ha innanzitutto ricordato che, secondo consolidato orientamento, il vincolo di destinazione impresso agli spazi per parcheggio dall’art. art. 41 sexies L. n. 1150/1942, norma di per sè imperativa, non può subire deroghe mediante atti privati di disposizione degli stessi spazi, le cui clausole difformi sono perciò sostituite di diritto dalla medesima norma imperativa. La normativa urbanistica si limita a prescrivere, per i fabbricati di nuova costruzione, una misura proporzionale alla cubatura totale dell’edificio da destinare obbligatoriamente a parcheggi, pari ad un metro quadrato per ogni venti metri cubi di costruito, secondo i parametri applicabili per l’epoca dell’edificazione, verificati a monte dalla P.A. nel rilascio della concessione edilizia.

Per altro, gli spazi che debbono essere riservati a parcheggio ex art. 41 sexies possono essere ubicati indifferentemente nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle stesse, trattandosi di modalità entrambe idonee a soddisfare l’esigenza, costituente la ratio della norma, di deflazione della domanda di spazi per parcheggio nelle aree destinate alla pubblica circolazione, non essendo, peraltro, consentito al giudice di sindacare le scelte compiute in proposito dalla P.A.

L’elaborazione giurisprudenziale ha anche chiarito che lo standard urbanistico prescritto dall’art. 18, L. n. 765/1967, pone un vincolo pubblicistico di destinazione degli spazi da utilizzare come parcheggio “a servizio delle singole unità immobiliari”, con la conseguenza che il godimento di tale spazio, nell’ipotesi di fabbricato condominiale, deve essere assicurato in favore del proprietario del singolo appartamento. Il vincolo non opera, quindi, genericamente a favore del fabbricato condominiale o dei condomini indistintamente, ma delle singole unità immobiliari di cui l’edificio si compone.

Nel caso di specie, le autorimesse furono costruite in un cortile di proprietà condominiale. Orbene, i cortili (ed esplicitamente pure le stesse aree destinate a parcheggio, dopo l’entrata in vigore della L. n. 220/2012), rispetto ai quali manchi un’espressa riserva di proprietà nel titolo originario di costituzione del condominio, rientrano tra le parti comuni dell’edificio condominiale, a norma dell’art. 1117 c.c., e la loro trasformazione in un’area edificabile destinata alla installazione, con stabili opere edilizie, di autorimesse, a beneficio di alcuni soltanto dei condomini, seppur faccia venir meno la funzione dell’area comune, non ne comporta una sottrazione al regime della condominialità sotto il profilo dominicale.

Cass., 14 giugno 2019, n. 16070

Redazione A-I.it Avvocati Associati

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