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La costituzione del supercondominio

Il supercondominio viene in essere ipso iure et facto, sempre che il titolo o il regolamento non dispongano altrimenti, quando più edifici, costituiti o meno in distinti condomini, sono tra loro legati dall’esistenza di cose, impianti e servizi comuni, in relazione di accessorietà necessaria con i fabbricati.


Un condomino aveva impugnato una delibera assembleare, assunta nell’ambito di un supercondominio, a suo dire, affetta da una pluralità di vizi formali e sostanziali; il giudice di primo grado aveva però respinto tale impugnazione e lo stesso aveva poi fatto la Corte d’Appello.

Al contrario, il gravame è stato invece accolto dalla Corte di Cassazione, cui infine la vicenda era giunta.

Gli ermellini hanno innanzitutto ricordato che l’istituto del supercondominio (condominio orizzontale o complesso) ha matrice giurisprudenziale, essendo stato recepito dal diritto positivo soltanto con la L. n. 220 del 2012, introduttiva dell’art. 1117-bis c.c.

Orbene, l’art. 1117-bis c.c., avendo recepito l’elaborazione giurisprudenziale formatasi intorno al concetto di supercondominio, ne identifica una nozione utile anche in senso retrospettivo, allorquando si riferisce, con ampia locuzione, a “più unità immobiliari o più edifici ovvero più condomini di unità immobiliari o di edifici aventi parti comuni ai sensi dell’art. 1117”.

L’elemento identificativo del supercondominio risiede nella natura specificamente condominiale della relazione di accessorietà tra la parte comune servente e la pluralità di immobili serviti, a prescindere dalla circostanza che questi ultimi integrino un condominio unitario ovvero più condomini.

Sorgendo ipso iure et facto, se il titolo o il regolamento non dispongono altrimenti, il supercondominio unifica più edifici, costituiti o meno in distinti condomini, entro una più ampia organizzazione condominiale, legata dall’esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni, in rapporto di accessorietà con i fabbricati, sicchè trova ad essi applicazione, proprio in ragione della condominialità del vincolo funzionale, la disciplina specifica del condominio, anzichè quella generale della comunione.

In altri termini, la qualificazione supercondominiale replica al plurale la qualificazione condominiale, postulando anch’essa una relazione funzionale di accessorietà necessaria, per non essere il bene in (super)condominio – diversamente dal bene in comunione suscettibile di godimento autonomo.

La Corte di Cassazione ha chiosato con il principio di diritto per il quale anche per effetto dell’art. 1117-bis c.c., utilizzabile in via interpretativa pur se inapplicabile ratione temporis, il supercondominio viene in essere ipso iure et facto, sempre che il titolo o il regolamento non dispongano altrimenti, quando più edifici, costituiti o meno in distinti condomini, sono tra loro legati dall’esistenza di cose, impianti e servizi comuni, in relazione di accessorietà necessaria con i fabbricati, sì da rendere applicabile la disciplina specifica del condominio, anziché quella generale della comunione.

Cass., 10 dicembre 2019, n. 32237

Redazione A-I.it Avvocati Associati

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