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Locazione di cosa comune e gestione di affari

La locazione della cosa comune da parte di uno dei comproprietari rientra nell’ambito della gestione di affari.

La vicenda aveva preso le mosse dalla citazione a giudizio di una società da parte di una donna: quest’ultima chiedeva che fosse accertato che la convenuta aveva occupato sine titulo un immobile di cui la medesima era comproprietaria per un sesto – gli altri sesti appartenendo a suo marito ed altre due coppie – e che fosse condannata al suo rilascio e al risarcimento dei danni.

La convenuta, da par sua, opponeva un contratto locatizio stipulato quale conduttrice dell’immobile.

Orbene, mentre in primo le istanze della proprietaria erano state disattese, la Corte d’Appello aveva invece accolto parzialmente il suo gravame, condannando la società a pagare quanto dovuto; sulla scorta dunque del ricorso di quest’ultima, la vicenda giungeva innanzi agli ermellini, che, si anticipa, hanno sposato la tesi della ricorrente.

La Corte di Cassazione ha infatti innanzitutto ricordato che, in tema di comproprietà, mentre la concessione del bene (nella specie, un fondo rustico) in locazione o in affitto può avvenire su iniziativa disgiunta di ciascun condomino, l’autorizzazione al compimento di opere di straordinaria amministrazione postula il rispetto di particolari maggioranze qualificate (art. 1108 c.c., comma 2) dei componenti la comunione, atteso che il potere di ogni condomino di agire per la gestione del bene comune, traendo origine dal diritto di concorrere all’amministrazione di tale bene, incontra il suo limite naturale nella circostanza che l’atto da compiere ecceda l’area della ordinaria amministrazione, con la conseguenza che, ove il singolo condomino, per qualsiasi motivo, abbia superato detto limite, la sua carenza di legittimazione deve essere rilevata dal giudice anche d’ufficio.

Come per le altre attività di gestione di un bene comune anche per la stipulazione e la gestione di un contratto locatizio che lo abbia per oggetto da parte di un comproprietario, non è necessario un espresso assenso degli altri condomini purchè si tratti di atto di ordinaria amministrazione.

Ed ancora, l’attività de qua rientra nell’ambito della gestione d’affari ed è soggetta alle regole di tale istituto, tra cui quella di cui all’art. 2032 c.c., onde, nel caso di gestione non rappresentativa, il comproprietario non locatore può ratificare l’operato del gestore e, in forza del combinato disposto dell’art. 2032 c.c., e art. 1705 c.c., comma 2, conseguentemente esigere dal conduttore, nel contraddittorio con il comproprietario locatore, la quota del canone corrispondente alla sua quota di proprietà indivisa.

Per tale ragione, si è posto l’accento sulla legittimazione di ognuno dei comproprietari ad agire come gestori della cosa comune in virtù della presunzione del consenso degli altri comproprietari.

Cass., 10 ottobre 2019, n. 25433

Redazione A-I.it Avvocati Associati

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