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Locazione: è legittima la rinuncia alla compensazione?

La rinuncia, da parte del conduttore, all’eccezione di compensazione con riferimento al deposito cauzionale non è contraria alle disposizioni imperative in materia di locazione ma, anzi, rafforza quanto voluto dal legislatore.


La vicenda aveva visto una società immobiliare citare in giudizio il conduttore di un proprio immobile, chiedendo che le venissero pagati i canoni di locazione non corrisposti.

Il conduttore, tuttavia, da par sua, aveva prospettato compensazione in relazione ad un credito ulteriore relativo ad un risarcimento di danni da liquidarsi in suo favore.

Il tribunale aveva accolto l’opposizione e dello stesso avviso si era poi mostrata la Corte d’Appello successivamente adita.

La Corte di Cassazione, del pari, ha sposato le conclusioni delle corti merito ed ha altresì ricordato che la rinuncia alla compensazione è un negozio giuridico che può avere struttura unilaterale o bilaterale ed essere effettuata prima che operi la compensazione o anche in un momento successivo, ma comunque dopo il sorgere del credito, altrimenti mancherebbe l’oggetto del negozio.

Il locatore durante la vigenza del contratto non può disporre la rinuncia del deposito cauzionale, poiché questo ha funzione di garantirlo per l’adempimento di tutti gli obblighi del conduttore; e il conduttore, parimenti, durante la vigenza del contratto non può vantare alcun diritto di credito nei confronti del locatore, quale il diritto alla restituzione del deposito cauzionale, restituzione che potrà essere chiesta solo successivamente alla risoluzione del contratto, quando viene meno la sua funzione di garanzia.

In materia di locazione, l’obbligazione del locatore di restituire al conduttore il deposito cauzionale dal medesimo versato in relazione gli obblighi contrattuali – tramite la consegna di denaro o di altre cose mobili fungibili con funzione di garanzia dell’eventuale obbligo di risarcimento del danno del cauzionante – sorge al termine della locazione non appena avvenuto il rilascio dell’immobile locato, con la conseguenza che, ove il locatore trattenga la somma anche dopo il rilascio dell’immobile da parte del conduttore, senza proporre domanda giudiziale per l’attribuzione, in tutto o in parte, della stessa a copertura di specifici danni subiti, il conduttore può esigerne la restituzione. Tuttavia, ove avvenga lo svincolo, volontario o coattivo, dei beni oggetto di deposito, in via di principio non può riconoscersi a siffatta evenienza, proprio in ragione della anzidetta funzione tipica dell’istituto, un effetto diverso ed ulteriore rispetto a quello della perdita della garanzia liquida dal deposito stesso rappresentata, non potendosi, quindi, inferire, sempre e comunque, dalla sua dismissione l’insussistenza di obbligazioni inadempiute del conduttore o di danni da risarcire. E dunque, il diritto alla restituzione del deposito cauzionale sorge e diviene esigibile solo al termine della locazione, come tale avente natura extracontrattuale.

Cass. civ., Sez. VI, 1° ottobre 2020, n. 20975

Redazione A-I.it Avvocati Associati

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