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Parcheggi e clausole di riserva della proprietà

Ove il costruttore abbia realizzato delle aree a parcheggio eccedenti rispetto allo standard, la clausola di riserva della proprietà a favore dell’impresa risulta del tutto legittima.

Una società immobiliare aveva convenuto in giudizio un ingegnere, esponendo di aver costruito un immobile, costituitosi poi in condominio, nel quale il convenuto era residente.


Orbene, l’attrice chiedeva che venisse accertato che il condomino posteggiava la sua automobile sul fondo di proprietà dell’attrice e che gli venisse perciò inibita tale condotta.

Dal canto suo, il convenuto opponeva le clausole del regolamento condominiale in tema di uso del cortile e posti auto, che sarebbero invero state contrarie alla L. 17 agosto 1942, n. 1150, art. 41 sexies, chiedendo perciò di dichiarare la nullità di tali previsioni regolamentari.

Il Tribunale accoglieva la domanda della società immobiliare e la Corte d’Appello confermava il decisum.

Dello stesso parere, infine, anche la Corte di Cassazione.

Gli ermellini hanno infatti ricordato che il vincolo di destinazione impresso agli spazi per parcheggio dalla L. 17 agosto 1942, n. 1150, art. 41 sexies, in base al testo introdotto dalla L. 6 agosto 1967, n. 765, art. 18, norma di per sè imperativa, non può subire deroghe mediante atti privati di disposizione degli stessi spazi, le cui clausole difformi sono perciò sostituite di diritto dalla medesima norma imperativa. Tale vincolo si traduce in una limitazione legale della proprietà, che può essere fatta valere, con l’assolutezza tipica dei diritti reali, nei confronti dei terzi che ne contestino l’esistenza e l’efficacia. La normativa urbanistica, dettata dalla L. n. 1150 del 1942, art. 41 sexies, si limita, tuttavia, a prescrivere, per i fabbricati di nuova costruzione, una misura proporzionale alla cubatura totale dell’edificio da destinare obbligatoriamente a parcheggi, pari ad un metro quadrato per ogni venti metri cubi di costruito, secondo i parametri applicabili per l’epoca dell’edificazione (parametri nella specie modificati dalla L. n. 122 del 1989, art. 2).

Ai fini del rispetto del vincolo di destinazione impresso agli spazi per parcheggio dall’art. 41 sexies citato, il rapporto tra la superficie delle aree destinate a parcheggio e la volumetria del fabbricato, così come richiesto dalla legge, va dunque effettivamente verificato a monte dalla P.A. nel rilascio della concessione edilizia.

L’art. 41 sexies della Legge urbanistica opera, pertanto, come norma di relazione nei rapporti privatistici e come norma di azione nel rapporto pubblicistico con la P.A., la quale non può autorizzare nuove costruzioni che non siano corredate di dette aree, costituendo l’osservanza della norma condizione di legittimità della licenza (o concessione) di costruzione, e alla quale esclusivamente spetta l’accertamento della conformità degli spazi alla misura proporzionale stabilita dalla legge e della loro idoneità ad assicurare concretamente la prevista destinazione.

Gli spazi che debbono essere riservati a parcheggio ex art. 41 sexies, possono essere ubicati indifferentemente nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle stesse, trattandosi di modalità entrambe idonee a soddisfare l’esigenza, costituente la rado della norma, di deflazione della domanda di spazi per parcheggio nelle aree destinate alla pubblica circolazione, non essendo, peraltro, consentito al giudice di sindacare le scelte compiute in proposito dalla P.A.

In ogni caso, il vincolo di destinazione impresso alle aree destinate a parcheggio, interne o circostanti ai fabbricati di nuova costruzione, di cui alla L. n. 1150 del 1942, art. 41 sexies, non impedisce che il proprietario dell’area possa riservare a sè, o trasferire a terzi, il diritto di proprietà sull’intera area, o su parti di essa, fermo restando il succitato diritto d’uso da parte dei proprietari delle unità immobiliari site nel fabbricato nei limiti delle indicate proporzioni di cubatura, mentre le aree eccedenti detta misura rimangono nella libera disponibilità del costruttore – venditore.

Cass. civ., Sez. II, 9 ottobre 2020, n. 21859

Redazione A-I.it Avvocati Associati

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