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Quando si costituisce un condominio?

Il condominio si costituisce ex lege non appena, per qualsivoglia fatto traslativo, i piani o le porzioni di piano del fabbricato vengono ad appartenere a soggetti differenti.

La vicenda aveva visto due fratelli, divenuti proprietari alla morte della madre del piano terreno e dell’autorimessa di una villetta convenivano in giudizio il fratello della dante causa, proprietario del primo piano del medesimo immobile, per sentirlo condannare all’esecuzione delle opere previste nei patti speciali contenuti nell’atto di divisione stipulato fra lui e la sorella, nonché a prestare il proprio assenso al compimento degli ulteriori lavori necessari alla fisica separazione di tali unità immobiliari.

Il giudice di primo grado, tuttavia, rigettava le istanze degli attori, che proponevano dunque appello avverso tale sentenza, chiedendone la riforma. Neanche dinanzi alla Corte d’Appello i due fratelli incontrano maggior favore: i giudici hanno infatti rigettato il loro gravame.

In particolare, gli appellanti avevano chiesto, tra le altre cose, che venissero divise le parti comuni e cioè la corte in uso comune nonché gli impianti e i servizi comuni indicati.

Non risulta tuttavia applicabile, al caso di specie, la disciplina descritta dall’art. 1113 c.c., che attribuisce a ciascun comunista il diritto potestativo di chiedere lo scioglimento della comunione, ma correttamente il Giudice di prime cure ha ritenuto applicabile la normativa in tema di condominio.

La giurisprudenza di legittimità ha affermato che il regime del condominio negli edifici inteso come diritto e come organizzazione si instaura per legge nel fabbricato, nel quale esistono più piani o porzioni di piano, che appartengono in proprietà esclusiva a persone diverse, ai quali dalla relazione di accessorietà è legato un certo numero di cose, impianti e servizi comuni.

Il condominio si costituisce (ex lege) non appena, per qualsivoglia fatto traslativo, i piani o le porzioni di piano del fabbricato vengono ad appartenere a soggetti differenti. Ne consegue che, in un edificio composto da più unità immobiliari appartenenti in proprietà esclusiva a persone diverse, la disciplina delle cose, degli impianti e dei servizi di uso comune, legati ai piani o alle porzioni di piano dalla relazione di accessorietà, sia per quanto riguarda la disposizione sia per ciò che concerne la gestione, è regolata dalle norme sul condominio.

In definitiva, l’esistenza del condominio e l’applicabilità delle norme in materia non dipendono dal numero delle persone, che ad esso partecipano.

La ragione di fondo che determina la diversità della disciplina di condominio e comunione è la diversa utilità dei beni, che formano oggetto del condominio e della comunione: rispettivamente, l’utilità strumentale e l’utilità finale. Le parti comuni dal codice sono considerate beni strumentali al godimento dei piani o delle porzioni di piano in proprietà esclusiva; le cose in comunione costituiscono beni autonomi, suscettibili di utilità fine a sé stessa e come tali vanno considerate.

Potrebbe quindi procedersi alla divisione delle parti comuni solo nel caso in cui non fosse pregiudicato il godimento delle cose comuni ai condomini e laddove vi sia il consenso di tutti.

Corte App. Milano, Sez. II, 20 giugno 2019, n. 2747

Redazione A-I.it Avvocati Associati

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