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Scioglimento del condominio di un edificio

Ai fini dello scioglimento del condominio di un edificio o di un gruppo di edifici in condomini separati, è necessario che questi abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, per quanto possano continuare ad essere serviti da parti comuni insieme con gli originari partecipanti.

Due condomini convenivano in giudizio dinanzi gli altri condomini del relativo condominio, deducendo di rappresentare oltre un terzo dei comproprietari previsto dall’art. 61 disp. att. c.c.; poiché l’attuale consistenza condominiale era iniqua e complessa, imponendo la partecipazione dei condomini a spese per spazi e servizi da cui non traevano alcuna utilità, sebbene non potessero reputarsi comuni, gli attori chiedevano che, in ragione dell’autonomia strutturale dei vari corpi di fabbrica presenti nel condominio, fosse disposto lo scioglimento del medesimo e la sua scomposizione in cinque unità autonome, provvedendosi in ogni caso a dichiarare la nullità delle tabelle millesimali attualmente applicate, in quanto errate e prive di fondamento. Chiedevano pertanto la stesura delle nuove tabelle ed il riconoscimento del loro diritto alla ripetizione delle somme indebitamente versate sulla scorta delle tabelle errate.

Tuttavia, sia il giudice di primo grado che la Corte d’Appello rigettavano le istanze dei condomini, sulla scorta dell’accertata esistenza di compenetrazioni ed intersezioni tra le varie unità immobiliari.

La questione giungeva quindi innanzi alla Corte di Cassazione, che del pari ha rigettato il gravame dei ricorrenti.

Gli ermellini hanno infatti ricordato che, a norma degli artt. 61 e 62 disp. att. c.c., lo scioglimento del condominio di un edificio o di un gruppo di edifici, appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi, in tanto può dare luogo alla costituzione di condomini separati, in quanto l’immobile o gli immobili oggetto del condominio originario, possano dividersi in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, quand’anche restino in comune con gli originari partecipanti alcune delle cose indicate dall’art. 1117 c.c..

Il tenore della norma, riferito all’espressione “edifici autonomi” esclude di per sé che il risultato della separazione si concreti in un’autonomia meramente amministrativa, giacche, più che ad un concetto di gestione, il termine “edificio” va riferito ad una costruzione, la quale, per dare luogo alla costituzione di più condomini, dev’essere suscettibile di divisione in parti distinte, aventi ciascuna una propria autonomia strutturale, indipendentemente dalle semplici esigenze di carattere amministrativo. La sola estensione che può consentirsi a tale interpretazione è quella prevista dall’art. 62 citato, il quale fa riferimento all’art. 1117 c.c. (parti comuni dell’edificio in quanto destinate in modo permanente al servizio generale e alla conservazione dell’immobile, riguardato sia nel suo complesso unitario che nella separazione di edifici autonomi). In questo ultimo caso, l’istituzione di nuovi condomini non è impedita dalla permanenza, in comune delle cose indicate dall’art. 1117, la cui disciplina d’uso potrà formare oggetto di particolare regolamentazione riferita alle spese e agli oneri relativi. Al di fuori di tali interferenze di carattere amministrativo espressamente previste dalla legge, se la separazione del complesso immobiliare non può attuarsi se non mediante interferenze ben più gravi, interessanti la sfera giuridica propria di altri condomini, alla cui proprietà verrebbero ad imporsi limitazioni, servitù o altri oneri di carattere reale, è da escludere, in tale ipotesi che l’edificio scorporando possa avere una propria autonomia strutturale, pur essendo eventualmente autonoma la funzionalità di esso riferita alla sua destinazione e gestione amministrativa.

L’autorità giudiziaria può disporre lo scioglimento di un condominio solo quando il complesso immobiliare sia suscettibile di divisione, senza che si debba attuare una diversa ristrutturazione in parti distinte, aventi ciascuna una propria autonomia strutturale, mentre, laddove la divisione non sia possibile senza previa modifica dello stato delle cose mediante ristrutturazione, lo scioglimento e la costituzione di più condomini separati possono essere approvati soltanto dall’assemblea con un numero di voti che sia espressione di due terzi del valore dell’edificio e rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio.

Cass., 3 settembre 2019, n. 22041

Redazione A-I.it Avvocati Associati

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